Plus-value immobilière 2026 : calcul, abattements et nouveaux délais

La plus-value immobilière correspond au gain réalisé lors de la vente d’un bien. Son calcul et sa fiscalité évoluent constamment, avec un calendrier d’abattements pour la résidence principale qui arrive à un tournant majeur en 2026. Comprendre précisément les règles applicables, notamment les abattements pour durée de détention et les nombreux cas particuliers, est essentiel pour anticiper l’imposition et optimiser sa stratégie patrimoniale. Ce guide fait le point sur le régime fiscal prévisible pour 2026.

Pour estimer la plus-value potentielle sur la vente de votre bien et simuler son imposition, utilisez l’outil expert d’EstimerSonBien.fr.

🧮 Étape 1 : Le Calcul de la Plus-Value Brute

C’est la base incontournable avant toute application d’abattement ou de taxation.

Plus-value brute = Prix de vente net vendeur – Prix d’acquisition net acquéreur

• Prix de vente net vendeur : Prix de vente moins les frais engagés pour vendre (frais d’agence, diagnostics, indemnité d’éviction le cas échéant).

• Prix d’acquisition net acquéreur : Prix d’achat plus les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement, frais d’agence à l’achat) plus le coût des travaux importants justifiés par des factures (rénovation, extension, ravalement). Les travaux d’entretien courant ne sont pas déductibles.

📉 Étape 2 : Les Abattements pour Durée de Détention (Le Changement 2026)

C’est le cœur de la fiscalité. Un abattement forfaitaire s’applique sur la plus-value brute après la 5ème année de détention. Le régime actuel subit une réforme majeure à partir de 2026.

Régime Transitoire (Ventes en 2024 et 2025) :

• Détention de 6 à 21 ans : Abattement de 6% par an entre la 6ème et la 21ème année incluse.

• Détention de 22 ans : Abattement total de 100%. La plus-value est exonérée.

Nouveau Régime à Partir de 2026 (Pour les Biens Acquis à Partir de 2014) :

C’est ici que la donne change. La période d’exonération totale est reportée de la 22ème à la 30ème année.

• Détention entre 6 et 30 ans : Abattement décroissant.

• Détention de 30 ans et plus : Abattement de 100%. Exonération totale.

• Les modalités exactes de décroissance (taux annuel) seront précisées par décret. L’objectif est un allongement progressif du délai d’exonération.

👉 Conséquence majeure : Un bien acquis en 2014 et détenu 12 ans sera vendu en 2026. Il ne bénéficiera pas de l’exonération à 22 ans. Il sera soumis au nouveau barème décroissant. Une simulation précise est cruciale.

💰 Étape 3 : Le Calcul de l’Impôt Final

Une fois l’abattement appliqué, on obtient la plus-value nette imposable.

Imposition = (Plus-value nette imposable) x Taux global

Le taux global se décompose en :

1. Impôt sur le revenu (IR) : 19% (taux proportionnel).

2. Prélèvements sociaux (PS) : 17,2% (taux en vigueur, susceptible de modification).

• TOTAL : 36,2% (19% + 17,2%).

Exemple pour 2025 (régime transitoire) :

• Bien acheté 200 000 € en 2010, vendu 350 000 € en 2025. Détention : 15 ans.

• Plus-value brute : 150 000 €.

• Abattement pour durée : 15 ans = 6 à 21 ans → 10 ans d’abattement à 6% = 60%.

• Plus-value nette imposable : 150 000 € x (100% – 60%) = 60 000 €.

• Impôt dû : 60 000 € x 36,2% = 21 720 €.

⚠️ Les Cas Particuliers Essentiels à Connaître

1. La Résidence Principale

Elle bénéficie d’une exonération totale et permanente de la plus-value, sous conditions :

• Être effectivement votre résidence principale au moment de la vente.

• Pas de démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) au moment de la vente.

2. La Cession à un Prix Faible (Moins-value)

Une moins-value (prix de vente < prix d’acquisition) est nette et définitive. Vous ne pouvez pas la déduire d’autres revenus ou plus-values.

3. Les Terrains à Bâtir et les Biens Détenus par une Société (SCI)

• Terrains à bâtir : Régime spécifique avec abattement après 30 ans de détention, quel que soit l’année d’acquisition.

• SCI à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : La plus-value est imposée dans les résultats de la société au taux de l’IS (25% environ).

• SCI à l’IR (transparente) : Les associés sont imposés directement dans leur déclaration personnelle, selon les règles décrites ci-dessus.

4. L’Impact du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)

Bien que discuté, aucune modulation de la plus-value basée sur le DPE n’est en vigueur à ce jour. Toutefois, un mauvais DPE (F ou G) peut fortement impacter le prix de vente (et donc la base de la plus-value) et rendre le bien difficile à louer (interdictions à venir).

5. La Cession d’un Bien Immobilier Détenu en Indivision

Chaque indivisaire calcule sa propre plus-value sur sa part, selon sa durée de détention personnelle et son prix d’acquisition.

6. Le Régime des « Petites » Plus-Values

Une exonération existe pour les plus-values inférieures à 15 000 € (pour un prix de vente total du bien ≤ 150 000 €). Au-delà, l’exonération est partielle par palier.

🛡️ Stratégies d’Atténuation (Sous Réserve de Législation)

• Anticiper la Durée de Détention : Dans le nouveau régime post-2026, la durée devient le levier principal. Reportez une vente si vous êtes proche d’un palier d’abattement significatif.
• Conserver Scrupuleusement les Justificatifs : Factures de travaux éligibles, actes notariés d’achat et de vente, factures de frais. C’est votre seule défense en cas de contrôle.
• Étudier le Scénario de la Location : Si la vente génère une forte imposition, la mise en location (sous le régime de la LMNP par exemple) peut parfois constituer une alternative intéressante, surtout pour les biens anciens.
• Consulter un Conseiller Fiscal : Pour les montants importants, les situations complexes (SCI, succession, démembrement) ou la planification patrimoniale, l’expertise d’un professionnel est indispensable.

💎 Conclusion : 2026, l’Année du Grand Chamboulement

L’année 2026 marque un tournant fiscal avec l’allongement du délai d’exonération totale à 30 ans pour les biens récents. Cette réforme rend la planification à long terme plus cruciale que jamais.

Une plus-value n’est pas seulement un gain ; c’est une équation fiscale complexe où la durée, les justificatifs et les cas particuliers jouent un rôle décisif. Une estimation précise de la valeur vénale actuelle est le premier pas pour calculer cette équation et prendre des décisions éclairées.

Vous envisagez une vente autour de 2026 ? Pour estimer votre plus-value potentielle et anticiper son imposition dans le nouveau contexte fiscal, réalisez une simulation gratuite sur EstimerSonBien.fr.