Prix au m² aux Carmes (Toulouse) : estimation et analyse du marché en 2026

Estimer un bien aux Carmes, c’est pénétrer dans le cœur historique et patrimonial de Toulouse. Ce quartier, l’un des plus anciens et des plus prestigieux de la Ville Rose, séduit par son authenticité, ses hôtels particuliers, ses ruelles pavées et sa douceur de vivre. Son marché immobilier reflète cette attractivité exceptionnelle avec des prix parmi les plus élevés de la métropole. En effet, les Carmes constituent avec Saint-Étienne le secteur le plus cher de Toulouse, porté par une demande constante et une offre très limitée. Par conséquent, une estimation précise dans ce quartier doit intégrer cette tension, la rareté des biens et les multiples nuances qui peuvent faire varier la valeur d’une rue à l’autre, d’un immeuble à l’autre.

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Le marché immobilier toulousain en chiffres

Avant d’entrer dans le détail du quartier des Carmes, il est utile de situer le contexte général. Début 2026, le marché immobilier toulousain se caractérise par une relative stabilité des prix, après plusieurs années de hausse soutenue .

Ces moyennes cachent des disparités considérables entre les quartiers. Le prix au m² peut varier de 2 500 € dans les secteurs périphériques à plus de 6 000 € dans l’hyper-centre .

Les prix au m² aux Carmes

Le quartier des Carmes se positionne clairement dans le haut du panier immobilier toulousain. Les différentes sources convergent vers une fourchette cohérente.

Les écarts entre ces fourchettes s’expliquent par plusieurs facteurs :

• La différence entre prix médian et prix moyens

• La prise en compte ou non des prestations (vue, extérieur, parking)

• L’état du bien (à rénover ou rénové)

• La localisation précise dans le quartier

La fourchette réaliste pour un bien standard aux Carmes se situe entre 4 800 € et 5 800 €/m², avec des pointes au-delà pour les biens d’exception bénéficiant de prestations rares.

Les facteurs de variation des prix aux Carmes

Dans ce quartier très prisé, plusieurs critères peuvent faire varier considérablement la valeur d’un bien.

La localisation précise dans le quartier

Toutes les rues des Carmes ne se valent pas. La proximité immédiate du marché, du métro, ou au contraire l’éloignement des axes bruyants, influencent le prix. Les secteurs les plus calmes, en retrait de l’agitation, sont particulièrement recherchés.

L’état du bien et les prestations

Un appartement entièrement rénové, avec des matériaux de qualité, une cuisine équipée et une salle de bains moderne, se vendra dans le haut de la fourchette. À l’inverse, un bien nécessitant des travaux importants pourra se négocier entre 4 000 € et 4 500 €/m², laissant à l’acquéreur une marge pour la rénovation.

La présence d’extérieurs

Dans un quartier dense comme les Carmes, le moindre espace extérieur est un luxe. Un balcon, une terrasse ou un jardin privatif justifie une surcote significative, pouvant atteindre 15 % à 25 %.

La vue

Une vue dégagée, notamment sur la Garonne ou sur les toits de Toulouse, ajoute une valeur supplémentaire au bien.

Le stationnement

Le stationnement est extrêmement difficile dans ce quartier ancien. La présence d’une place de parking, d’un garage ou d’un box peut représenter une valorisation de 20 000 € à 40 000 € sur le prix du bien.

La performance énergétique

Avec les nouvelles réglementations, le DPE devient un critère discriminant. Les biens classés F ou G subissent une décote croissante, tandis que les biens rénovés avec un bon DPE bénéficient d’une prime.

Le charme et l’authenticité

Aux Carmes, les éléments d’époque sont très valorisés : poutres apparentes, pierres, parquets anciens, hauteurs sous plafond. Un appartement ayant conservé ces atouts, même nécessitant des travaux, se vendra mieux qu’une rénovation trop moderne qui aurait gommé le caractère du lieu.

Les biens neufs et récents

Le prix médian du neuf dans le secteur Carmes/Saint-Étienne atteint 6 093 €/m² . Ces biens, rares, bénéficient de prestations modernes et d’une performance énergétique optimale, mais perdent le cachet de l’ancien.

Les Carmes face aux autres quartiers

Pour mieux comprendre le positionnement des Carmes, comparons-les aux autres quartiers toulousains.

Ce positionnement confirme que les Carmes font partie, avec Saint-Étienne et le Capitole, des secteurs les plus chers de la ville.

Le marché locatif aux Carmes

Pour les investisseurs, les Carmes offrent un marché locatif très dynamique mais avec des rendements modérés en raison des prix d’achat élevés.

Le rendement locatif brut dans le quartier se situe généralement entre 3,5 % et 4 %, légèrement inférieur à la moyenne toulousaine (4 % à 5 %) . Cependant, la plus-value potentielle et la stabilité de la demande compensent cette moindre rentabilité immédiate.

La demande locative est soutenue par plusieurs profils :

• Les étudiants des grandes écoles et universités proches

• Les cadres et professions libérales attirés par le prestige du quartier

• Les familles recherchant un cadre de vie central et authentique

• Les investisseurs étrangers pour des résidences secondaires

La vie dans le quartier des Carmes

Un cadre de vie exceptionnel

Le quartier des Carmes séduit par son ambiance de village au cœur de la ville. Le marché des Carmes, l’un des plus réputés de Toulouse, anime les rues plusieurs fois par semaine . Les commerces de bouche, les restaurants et les petites boutiques créent une atmosphère vivante et authentique.

Des espaces verts à proximité

Le quartier bénéficie de la proximité du Jardin Royal et du Grand Rond, véritables poumons verts très appréciés des résidents, notamment des familles .

Les transports

La station Carmes sur la ligne B du métro dessert directement le quartier . La station Esquirol sur la ligne A reste également accessible à pied. Dans l’hypercentre, la voiture perd rapidement de son intérêt, et les déplacements se font principalement à pied ou à vélo .

Les établissements scolaires

La carte scolaire oriente une partie des résidents vers le collège Pierre-de-Fermat. L’enseignement privé, avec le lycée Saint-Thomas-d’Aquin, complète l’offre. Les structures de petite enfance sont nombreuses, souvent privées, avec des délais d’attente bien connus des jeunes parents .

L’avis des habitants

Sur les plateformes d’avis, les résidents évoquent volontiers l’esthétique du quartier, la richesse des commerces de bouche et l’ambiance du marché des Carmes. Le sentiment de sécurité est jugé globalement satisfaisant. Les nuisances sonores nocturnes et la difficulté chronique à se garer figurent parmi les critiques récurrentes .

Les perspectives d’évolution

La future ligne C du métro

Bien que les Carmes ne soient pas directement desservis par la future ligne C (la station la plus proche sera François-Verdier), l’amélioration globale du réseau de transport renforcera l’attractivité de tout l’hypercentre.

La stabilisation des prix

Après plusieurs années de hausse, le marché toulousain entre dans une phase de stabilisation . Dans les quartiers centraux comme les Carmes, la rareté de l’offre et la demande soutenue devraient maintenir des prix élevés, avec une légère progression possible pour les biens les plus qualitatifs.

Les projets urbains

Le projet Grand Matabiau Quais d’Oc, à proximité, va renforcer l’attractivité de l’ensemble du centre-ville et conforter la valeur des biens dans les quartiers historiques .

Comment estimer votre bien aux Carmes

Étape 1 : Identifiez précisément votre micro-secteur

Toutes les rues des Carmes n’ont pas la même valeur. Délimitez votre périmètre à la rue près, en tenant compte de la proximité du marché, du métro, des axes bruyants ou au contraire des secteurs calmes.

Étape 2 : Évaluez le cachet et l’authenticité

Votre bien a-t-il conservé des éléments d’époque ? Présence de poutres, pierres, parquets anciens, hauteurs sous plafond ? Ces atouts doivent être valorisés.

Étape 3 : Appréciez l’état et les prestations

Le bien est-il rénové ou nécessite-t-il des travaux ? Dispose-t-il d’un extérieur, d’une place de parking, d’une vue dégagée ? Tous ces éléments influencent directement la valeur.

Étape 4 : Comparez avec les transactions récentes

Consultez les bases DVF et les annonces de biens similaires vendus dans le quartier. La comparaison avec des ventes réelles est la méthode la plus fiable.

Étape 5 : Tenez compte du DPE

La performance énergétique est devenue un critère majeur. Un bon DPE valorise le bien, tandis qu’un mauvais DPE justifie une décote.

Étape 6 : Utilisez un outil d’estimation contextualisé

Notre simulateur EstimerSonBien.fr intègre les spécificités du marché des Carmes. Il analyse les transactions récentes dans le quartier, pondère les critères spécifiques et vous restitue une fourchette de prix fiable et actualisée.

Exemples concrets

Cas n°1 : L’appartement de caractère avec vue

Un appartement de 70 m² dans un immeuble ancien, entièrement rénové, avec poutres apparentes et vue dégagée. Situé dans une rue calme à proximité du marché. Valeur estimée : 5 800 € à 6 200 €/m².

Cas n°2 : Le bien nécessitant des travaux

Un appartement de 60 m² dans son jus, avec électricité et plomberie d’origine, mais de beaux volumes et une bonne exposition. Valeur estimée : 4 200 € à 4 500 €/m², laissant une marge pour la rénovation.

Cas n°3 : Le studio pour investisseur

Un studio de 25 m² bien situé, proche du métro, avec balcon. Valeur estimée : 5 500 € à 5 800 €/m², soit un prix au m² élevé mais justifié par la rentabilité locative.

Cas n°4 : Le bien avec parking

Un appartement de 80 m² dans une résidence récente, avec place de parking et terrasse. Valeur estimée : 6 000 € à 6 500 €/m², la place de parking justifiant une partie de la surcote.

Conclusion : les Carmes, une valeur sûre du marché toulousain

Au terme de cette analyse, une évidence s’impose. Le quartier des Carmes constitue l’une des valeurs les plus sûres de l’immobilier toulousain. Son patrimoine exceptionnel, sa centralité, son ambiance de village et sa qualité de vie en font un secteur très recherché, où la demande excède structurellement l’offre.

Cette tension se traduit par des prix élevés, mais aussi par une grande stabilité. Même dans un contexte de marché national atone, les biens bien positionnés aux Carmes conservent leur valeur et trouvent preneur, à condition d’être correctement estimés.

Pour les acheteurs, investir aux Carmes relève autant du placement patrimonial que du choix de vie. Pour les vendeurs, la précision de l’estimation est cruciale : un prix trop élevé rendra le bien invendable malgré la tension du marché, tandis qu’un prix trop bas ferait passer à côté d’une partie de la valeur.

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