Estimation immobilière à Saint-Mandé : prix au m² par quartier

Estimer un bien à Saint-Mandé, c’est évaluer un actif dans l’une des communes les plus prisées du Val-de-Marne, littéralement accolée à Paris. Cette petite ville de 22 000 habitants offre un cadre de vie exceptionnel alliant la proximité immédiate de la capitale, le cadre verdoyant du bois de Vincennes et une ambiance résidentielle calme et bourgeoise . Son marché immobilier, dominé à 96 % par les appartements, reflète cette attractivité avec des prix parmi les plus élevés du département . En effet, Saint-Mandé se positionne comme une valeur sûre de la proche couronne parisienne, aux côtés de sa voisine Vincennes . Par conséquent, une estimation immobilière à Saint-Mandé doit intégrer cette tension du marché, la rareté des biens et les nuances importantes entre les différents quartiers de la commune.

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Le marché immobilier de Saint-Mandé en chiffres

Avant d’entrer dans le détail des quartiers, il est essentiel de comprendre les grandes tendances du marché. Les différentes sources convergent vers une fourchette de prix cohérente malgré quelques variations.

Selon l’Observatoire PAP, le prix moyen à Saint-Mandé s’établit à 8 567 €/m², avec une évolution contrastée marquée par une baisse de 5,1 % sur un an mais une prévision de hausse de 1 à 3 % pour 2026 .

Le marché se caractérise par une forte proportion d’appartements (96 % du parc), tandis que les maisons ne représentent que 3 % des logements, ce qui explique leur rareté et leurs prix parfois très élevés . Le délai moyen de vente est d’environ 57 jours, un indicateur d’un marché fluide malgré la conjoncture .

Les prix par type de bien à Saint-Mandé

Appartements

Les appartements dominent très largement le marché. Voici les prix médians par typologie selon les données du Figaro .

Premier constat : les petites surfaces affichent des prix au m² élevés, une caractéristique classique des marchés tendus où la demande locative soutient les studios et deux-pièces. Les prix dans le neuf sont systématiquement supérieurs à l’ancien, avec des écarts pouvant atteindre 30 % sur les trois-pièces.

Selon les données PAP, le prix médian d’un studio est de 210 800 € pour 26 m², d’un deux-pièces 349 700 € pour 42 m², et d’un trois-pièces 533 300 € pour 62 m² .

Maisons

Les maisons constituent un marché de niche à Saint-Mandé, avec seulement 2 % du parc immobilier . Leur prix médian atteint 2 508 700 € pour une surface médiane de 195 m² .

Les prix au m² varient considérablement selon les quartiers, de 6 525 € à Notre-Dame à 12 865 € à Saint-Michel .

Les quartiers de Saint-Mandé et leurs prix

Saint-Mandé est une mosaïque de quartiers aux identités marquées. Voici une cartographie détaillée des prix par secteur .

Le quartier Bégin se distingue avec un prix médian de 9 899 €/m² selon Le Figaro, en hausse de 8 % sur un an .

Les facteurs clés qui influencent la valeur à Saint-Mandé

La proximité immédiate de Paris et des transports

C’est le premier critère de valorisation. En effet, la station de métro Saint-Mandé sur la ligne 1 offre un accès direct au cœur de Paris en quelques minutes. Les quartiers proches de cette station, comme Charles de Gaulle, bénéficient d’une prime significative . À l’inverse, les secteurs plus éloignés des transports justifient des prix légèrement inférieurs.

La proximité du bois de Vincennes

Le bois de Vincennes, véritable poumon vert aux portes de Paris, est un atout majeur. Les quartiers comme Daumesnil, qui jouxtent cet espace naturel, attirent les familles en quête de cadre verdoyant .

Le calme et l’environnement résidentiel

Saint-Mandé séduit par son ambiance de village au sein de la métropole. Ses ruelles calmes, ses parcs et ses équipements de qualité créent un cadre de vie recherché . Un bien situé dans une rue tranquille, à l’écart des axes bruyants, bénéficie d’une prime de tranquillité significative.

L’état du bien et les prestations

Le marché saint-mandéen est exigeant. Les acheteurs, souvent solvables, recherchent des biens rénovés, bien agencés, sans défaut majeur . À l’inverse, les biens nécessitant des travaux peinent à trouver preneur et subissent une décote importante. La présence d’un extérieur (balcon, terrasse, jardin) constitue un atout majeur dans cette ville dense.

Le cachet et l’architecture

Les immeubles anciens de standing, les appartements bourgeois avec leurs beaux volumes et leurs prestations haut de gamme sont très recherchés . Le patrimoine architectural de la commune, avec ses immeubles caractéristiques, contribue à son attractivité.

La performance énergétique

Comme partout, le DPE devient un critère discriminant. Les biens bien notés se vendent plus facilement, tandis que les passoires thermiques subissent des décotes et des délais de vente allongés.

Saint-Mandé face à ses voisines

Pour mieux comprendre le positionnement de Saint-Mandé, comparons-la aux communes limitrophes .

Ce tableau révèle que Saint-Mandé se positionne dans le haut du panier des communes de la proche couronne, à des niveaux comparables à Vincennes et supérieurs à ses autres voisines.

Les tendances récentes du marché

Un marché en phase de correction

Après des années de hausse, le marché saint-mandéen a connu une phase d’ajustement avec une baisse de 5,1 % en 2025 . Cette correction s’inscrit dans un contexte général de tensions sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages.

Une stabilisation progressive

Depuis l’été 2025, on observe une stabilisation des prix, avec des délais de vente moyens autour de 56 jours, ce qui reste raisonnable pour ce marché haut de gamme .

Des disparités entre segments

Les biens de qualité, rénovés et bénéficiant d’extérieurs continuent de se vendre rapidement. À l’inverse, les biens nécessitant des travaux ou affichés à des prix trop ambitieux peinent à trouver preneur .

Les perspectives pour 2026

Selon l’Observatoire PAP, les prix devraient augmenter de 1 à 3 % en 2026 . Cette hausse serait portée par :

• La dynamique de renouvellement du bâti, avec des immeubles anciens régulièrement rénovés

• Un profil d’acheteurs haut de gamme et solvable

• Une offre limitée dans une commune quasiment intégralement urbanisée

Le marché locatif à Saint-Mandé

Pour les investisseurs, Saint-Mandé offre un marché locatif dynamique porté par une demande soutenue.

Selon les données de MeilleursAgents, le loyer mensuel moyen au m² pour un appartement est de 30,0 €, avec une fourchette allant de 24,2 € à 42,7 € selon les quartiers et les prestations .

Le rendement locatif brut dans la commune se situe généralement entre 3,5 % et 4,5 %, un niveau modéré mais sécurisé par la solidité du marché.

Les acheteurs types à Saint-Mandé

Qui achète à Saint-Mandé ? Selon l’Observatoire PAP  :

• Les familles (50 %) : attachées à la qualité de vie, à la proximité des écoles, elles s’orientent vers des trois ou quatre pièces dans les secteurs résidentiels comme Bégin ou La Pelouse.

• Les primo-accédants (30 %) : ils recherchent des deux ou trois pièces bien situés, proches des transports, avec un budget souvent conséquent.

• Les investisseurs (20 %) : ils ciblent les petites surfaces bien situées, notamment les studios et deux-pièces proches du métro.

Comment estimer votre bien à Saint-Mandé

Étape 1 : Identifiez précisément votre micro-secteur

Un appartement à Bégin ne s’estime pas comme un bien à Notre-Dame ou à Daumesnil. Référez-vous aux prix par quartier détaillés plus haut et délimitez votre périmètre à la rue près.

Pour une précision encore plus grande, consultez les prix par rue spécifiques. Par exemple, la rue Cart affiche un prix moyen de 11 580 €/m², tandis que la rue de Lagny se situe autour de 7 711 €/m² .

Étape 2 : Tenez compte de la typologie de votre bien

Les prix varient sensiblement selon le nombre de pièces. Un studio se valorise à un prix au m² plus élevé qu’un grand appartement. Utilisez les grilles par typologie pour affiner votre première approche.

Étape 3 : Évaluez l’état du bien et ses prestations

Soyez objectif sur ce qui a été rénové et ce qui reste à faire. Intégrez la présence d’extérieurs, le niveau de performance énergétique, le standing de l’immeuble, la présence d’ascenseur.

Étape 4 : Appréciez l’environnement immédiat

Proximité des transports (notamment la ligne 1), qualité du quartier, calme, vue, commerces, écoles. Tous ces critères doivent être valorisés ou, au contraire, minorer votre estimation.

Étape 5 : Comparez avec les transactions récentes

Consultez les bases DVF et les annonces de biens similaires vendus dans votre secteur. Cette méthode comparative reste la plus fiable.

Étape 6 : Utilisez un outil d’estimation contextualisé

Notre simulateur EstimerSonBien.fr intègre les spécificités du marché saint-mandéen. Il analyse les transactions récentes dans votre quartier, pondère les critères spécifiques et vous restitue une fourchette de prix fiable et actualisée.

Exemples concrets de biens à Saint-Mandé

Cas n°1 : Le studio proche métro

Un studio de 23,5 m² au rez-de-chaussée dans une petite copropriété à 100 m de la ligne 1, quartier Porte de Vincennes. Prix de vente : 203 000 €, soit 8 638 €/m² .

Cas n°2 : Le deux-pièces rénové centre-ville

Un deux-pièces de 46 m², refait à neuf, avec entrée, séjour salon avec deux fenêtres ouvrant sur jardin, chambre avec placard, salle de bains. Prix de vente : 410 000 €, soit 8 913 €/m² .

Cas n°3 : Le grand appartement rénové Porte de Vincennes

Un cinq-pièces de 146,5 m², entièrement rénové, situé en angle avec balcon filant lumineux. Prix de vente : 985 000 €, soit 6 722 €/m² . Le prix au m² plus modéré s’explique par la grande surface.

Cas n°4 : La maison de standing à Saint-Michel

Une maison dans le quartier Saint-Michel, le plus cher pour ce type de bien, avec un prix au m² atteignant 12 865 € . Pour une surface typique de 195 m², le prix total peut dépasser 2,5 millions d’euros.

Conclusion : Saint-Mandé, un marché résidentiel d’exception

Au terme de cette analyse, une évidence s’impose. Saint-Mandé offre un marché immobilier mature, qualitatif et résilient, porté par une localisation exceptionnelle aux portes de Paris et un cadre de vie préservé.

Après une phase de correction naturelle, le marché se stabilise et devrait repartir légèrement à la hausse en 2026. Cette évolution profite aux biens de qualité, rénovés et bien situés, qui continuent de se vendre rapidement.

Le positionnement de Saint-Mandé reste stratégique : une connexion immédiate à Paris, une qualité de vie appréciable avec le bois de Vincennes à proximité, et une offre immobilière majoritairement composée d’appartements de standing dans des quartiers résidentiels calmes.

Pour les acheteurs, l’investissement à Saint-Mandé représente une valeur sûre, avec une demande locative soutenue et une plus-value potentielle à long terme. Pour les vendeurs, la précision de l’estimation est cruciale dans un marché où les acheteurs sont exigeants et bien informés.

Dans ce contexte, l’utilisation d’outils d’estimation fiables et la connaissance fine des micro-marchés par quartier deviennent indispensables pour une transaction réussie.

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