Estimation immobilière à Arcachon : prix au m² par quartier

Estimer un bien à Arcachon, c’est pénétrer dans l’un des marchés immobiliers les plus singuliers de France. En effet, cette station balnéaire fondée en 1857 par les frères Pereire conjugue patrimoine Belle Époque, cadre naturel d’exception et rareté foncière extrême . Aujourd’hui, la ville affiche des prix parmi les plus élevés de Nouvelle-Aquitaine, juste derrière Lège-Cap-Ferret et Soorts-Hossegor . Pourtant, derrière ces moyennes se cache une réalité complexe. Car Arcachon n’est pas une ville homogène : elle se déploie en plusieurs quartiers aux identités fortement marquées, de la prestigieuse Ville d’Hiver au populaire quartier de l’Aiguillon en pleine mutation. Par conséquent, une estimation immobilière à Arcachon doit intégrer cette diversité, mais aussi les spécificités d’un marché où 60 % des logements sont des résidences secondaires .

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Le marché immobilier arcachonnais en chiffres

Avant d’entrer dans le détail des quartiers, posons les grandes tendances du marché. Selon les données de janvier 2026, les prix varient considérablement selon les sources et les typologies de biens.

Ces écarts s’expliquent par les méthodologies différentes et la forte dispersion des prix selon les quartiers. Ainsi, les fourchettes sont plus parlantes que les moyennes :

• Appartements : de 4 045 € à 13 532 € le m²

• Maisons : de 3 220 € à 14 549 € le m²

L’évolution des prix montre une tendance contrastée. Sur un an, les prix reculent légèrement (-2,7 % selon PAP) . Mais sur cinq ans, la hausse atteint +17,3 %, confirmant la solidité du marché arcachonnais . Par ailleurs, le marché reste très tendu, avec un nombre d’acheteurs supérieur de 10 % à l’offre disponible .

Les quartiers d’Arcachon et leurs prix

Arcachon se divise en plusieurs quartiers aux ambiances et aux prix très différenciés. Voici une cartographie détaillée pour vous repérer.

Premier constat : l’éventail des prix est extrêmement large. Les écarts entre quartiers peuvent atteindre 100 % à 200 %, ce qui souligne l’importance d’une estimation ultra-localisée.

Les facteurs clés qui influencent la valeur à Arcachon

1. La vue sur le Bassin

C’est le premier critère de valorisation, le plus déterminant. En effet, une vue dégagée sur le Bassin d’Arcachon peut justifier une surcote de 30 % à 50 %, voire davantage. Les biens avec vue mer directe atteignent les sommets de la fourchette haute, notamment dans la Ville d’Hiver et au Moulleau. À l’inverse, un bien sans vue, même bien situé, plafonnera dans la fourchette basse de son quartier.

2. La proximité immédiate des plages

Arcachon vit au rythme de l’océan. Ainsi, un bien situé à moins de 5 minutes à pied d’une plage bénéficie d’une prime significative. Les secteurs de Pereire, du Moulleau et de la plage centrale sont particulièrement recherchés pour cet atout.

3. Le cachet architectural et l’authenticité

Le patrimoine arcachonnais est un trésor. Les villas Belle Époque de la Ville d’Hiver, les maisons arcachonnaises typiques, les cases de l’Aiguillon attirent une clientèle en quête d’authenticité. Un bien ayant conservé ses éléments d’origine (lambrequins, briques, menuiseries) se valorise mieux qu’une rénovation trop moderne.

4. Le calme et la quiétude

Malgré son attractivité touristique, Arcachon offre des havres de paix. Un bien situé dans une impasse, en retrait de l’agitation estivale, ou protégé par la végétation, bénéficie d’une prime de tranquillité. À l’opposé, un logement en front de rue animée ou à proximité immédiate des zones touristiques peut subir une décote.

5. La performance énergétique

Comme partout, le DPE devient un critère discriminant. Depuis avril 2023, les passoires thermiques (F et G) de plus de 150 m² sont interdites à la location saisonnière . Par conséquent, ces biens subissent une décote croissante, de l’ordre de 10 % à 15 %. En revanche, un bon DPE (A, B ou C) peut ajouter jusqu’à 8 % à la valeur du bien .

6. La présence d’extérieurs

Dans une station balnéaire, le moindre espace extérieur est un luxe. Un balcon, une terrasse ou un jardin privatif justifie une valorisation significative. Pour les maisons, la surface du terrain et son orientation sont évidemment déterminantes.

7. Le stationnement

Le stationnement est un enfer à Arcachon en saison. Ainsi, la présence d’une place de parking, d’un garage ou d’un box peut représenter une valorisation de 30 000 € à 50 000 € sur le prix du bien.

Le marché des résidences secondaires

Arcachon se distingue par une proportion exceptionnelle de résidences secondaires. Selon les sources, elles représentent entre 60 % et 63 % du parc immobilier . Cette spécificité a plusieurs conséquences :

• Une demande soutenue, portée par des acquéreurs souvent très solvables.

• Des prix moins sensibles aux aléas économiques, car les achats sont souvent patrimoniaux.

• Une saisonnalité marquée, avec une animation très variable selon les mois.

• Des rendements locatifs spécifiques, à analyser finement selon les secteurs.

Le marché locatif à Arcachon

Pour les investisseurs, Arcachon offre un marché locatif dynamique mais contrasté.

Le loyer médian se situe autour de 21 €/m², ce qui place Arcachon parmi les villes les plus chères de Nouvelle-Aquitaine pour la location .

Les spécificités du marché arcachonnais

Une rareté foncière exceptionnelle

Le périmètre construit d’Arcachon n’a quasiment pas bougé depuis la loi Littoral de 1986. Par conséquent, l’offre neuve plafonne en moyenne à 120 logements par an . Cette rareté structurelle soutient les prix et limite les corrections à la baisse.

Des acquéreurs très solvables

En 2023, l’apport moyen des acheteurs arcachonnais dépassait 32 % du prix d’acquisition, contre environ 19 % au niveau national . Ainsi, le marché dépend moins du levier bancaire et résiste mieux aux hausses de taux.

Une fiscalité locale stable

La commune d’Arcachon maintient un taux de taxe foncière inchangé depuis 2018 (29,23 %) . Cette stabilité rassure les investisseurs longue durée.

Les projets d’avenir qui vont impacter le marché

La requalification du quartier de l’Aiguillon

Le projet « Quai 22 » prévoit 130 logements et 2 000 m² de commerces, avec livraison prévue en 2025 . Cette opération va profondément transformer ce quartier et justifier à terme une revalorisation des biens situés à proximité.

Le prolongement de la Vélodyssée

La piste cyclable sera prolongée jusqu’au Moulleau fin 2024, avec une plus-value potentielle de 3 % à 5 % pour les appartements des rues piétonnes .

Les nouvelles normes environnementales

Le PLU encourage dès 2024 les matériaux biosourcés et les constructions performantes. Les logements répondant à ces normes bénéficieront d’une prime de valorisation croissante.

Comment estimer votre bien à Arcachon ?

Étape 1 : Identifiez précisément votre micro-secteur

Un appartement au Moulleau ne s’estime pas comme un bien à l’Aiguillon ou dans la Ville d’Hiver. Délimitez votre périmètre à la rue près, en vous référant aux prix par quartier détaillés plus haut.

Étape 2 : Évaluez la qualité de la vue

La vue sur le Bassin est le critère numéro un. S’agit-il d’une vue dégagée, partielle, ou d’absence de vue ? Cette différence peut justifier des écarts de prix considérables.

Étape 3 : Appréciez la proximité des plages et des commodités

À quelle distance se trouvent les plages, les commerces, les transports ? Ces éléments pèsent lourd dans la valorisation.

Étape 4 : Repérez les atouts architecturaux

Présence d’éléments d’époque, cachet de la villa, authenticité préservée. Tous ces critères doivent être valorisés.

Étape 5 : Intégrez les contraintes réglementaires

Le bien est-il soumis à des règles spécifiques (secteur sauvegardé, risques littoraux) ? Ces contraintes peuvent influencer la valeur.

Étape 6 : Utilisez un outil d’estimation contextualisé

Notre simulateur EstimerSonBien.fr intègre les spécificités du marché arcachonnais. Il analyse les transactions récentes dans votre quartier, pondère les critères spécifiques et vous restitue une fourchette de prix fiable et actualisée.

Exemples concrets de biens à Arcachon

Cas n°1 : L’appartement avec vue au Moulleau

Un 2 pièces de 45 m² avec vue partielle sur le Bassin, proche des plages. Prix estimé : 380 000 €, soit environ 8 440 €/m². Un prix dans la fourchette haute, justifié par la vue et la localisation.

Cas n°2 : La villa Belle Époque dans la Ville d’Hiver

Une maison de 180 m² avec jardin, entièrement rénovée dans le respect du patrimoine. Prix estimé : 2 200 000 €, soit 12 220 €/m². Le cachet exceptionnel et la rareté justifient ce niveau de prix.

Cas n°3 : Le T3 à l’Aiguillon

Un appartement de 65 m² dans un programme neuf, sans vue, mais proche du port. Prix estimé : 390 000 €, soit 6 000 €/m². Un prix accessible pour le secteur, avec un potentiel de plus-value à terme.

Cas n°4 : La maison sans vue à Pereire

Une maison de 100 m², sans vue, mais bien située et rénovée. Prix estimé : 750 000 €, soit 7 500 €/m². Le prix est inférieur aux standards du quartier, l’absence de vue expliquant cette différence.

Conclusion : Arcachon, un marché de passionnés et d’initiés

Au terme de cette analyse, une évidence s’impose. Arcachon n’est pas un marché immobilier comme les autres. C’est un marché de passion, où l’émotion et le cadre de vie priment souvent sur les seuls critères financiers. Sa rareté foncière, son patrimoine exceptionnel et son attractivité touristique en font une valeur sûre du littoral atlantique.

Pour les acheteurs, l’investissement à Arcachon relève autant du placement patrimonial que du choix de vie. Les prix y sont élevés, mais ils reposent sur des fondamentaux solides. Les opportunités existent encore, notamment dans les quartiers en mutation comme l’Aiguillon ou sur les biens nécessitant une rénovation.

Pour les vendeurs, la précision de l’estimation est cruciale. Un prix trop élevé rendra le bien invendable malgré la tension du marché. Un prix trop bas ferait passer à côté d’une partie de la valeur. Dans ce marché complexe, l’expertise locale et l’utilisation d’outils d’estimation fiables deviennent indispensables.

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