Prix du m² à Rouen par quartier en 2026

Rouen, avec son riche patrimoine historique et son rôle de métropole normande, présente un marché immobilier complexe et segmenté. En effet, la valeur du m² varie considérablement d’une rive à l’autre de la Seine, et d’un quartier à l’autre. Par conséquent, comprendre ce marché nécessite une analyse fine de ses différents secteurs, chacun ayant sa propre dynamique, ses atouts et ses contraintes. Ce guide vous propose une cartographie des valeurs et des tendances.

Introduction : Une ville aux multiples visages immobiliers

Le marché rouennais est marqué par une forte dichotomie entre le centre historique très prisé et les quartiers périphériques en pleine transformation. Ainsi, pour estimer un bien ou se positionner en tant qu’acheteur, il est indispensable de dépasser la moyenne de la ville et de zoomer sur la micro-localisation. Voici une analyse sectorisée.

Première partie : Les secteurs premiums et historiques

1. Le Vieux-Marché et le Centre Historique

C’est le cœur symbolique et le secteur le plus valorisé. On y trouve des appartements dans des immeubles à colombages rénovés.

• Ambiance : Très touristique, animée, patrimoniale.

• Valeur du m² : La plus élevée de la ville. Les prix peuvent dépasser les 4 500 €/m² pour les biens bien rénovés. On paie le cachet historique et la centralité absolue.

• Demande : Mélange de résidents aisés, d’investisseurs pour la location touristique/saisonnière et de professions libérales.

2. La Rive Droite « bourgeoise » : Saint-Sever et Boulevard des Belges

Secteurs résidentiels prisés, plus aérés que le centre, avec des immeubles haussmanniens et des hôtels particuliers.

• Ambiance : Calme, arborée, proche des commerces et du Jardin des Plantes.

• Valeur du m² : Très soutenue, comparable au centre historique pour le haut de gamme (4 000 €/m² et plus).

• Demande : Familles et cadres supérieurs en quête de standing et de tranquillité relative.

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Première partie : Les quartiers en transformation et d’équilibre

3. La Rive Gauche et Saint-Sever en mutation

Autour de la gare et du nouveau quartier Saint-Sever (médiathèque, cinéma), l’offre est mixte : ancien à rénover et neuf.

• Ambiance : Dynamique, en pleine revitalisation, bien desservie.

• Valeur du m² : En forte progression. Le neuf et l’ancien rénové se négocient entre 3 200 € et 4 000 €/m². C’est un secteur à fort potentiel de plus-value.

• Demande : Jeunes actifs, investisseurs, attirés par la modernité et les projets urbains.

4. Les quartiers-villages et résidentiels (Mont-Saint-Aignan, Bois-Guillaume)

Ces communes limitrophes, sur les hauteurs, offrent un cadre de vie très familial.

• Ambiance : Pavillonnaire, verdoyante, avec une bonne qualité de vie.

• Valeur du m² (maison) : Élevée, portée par la demande de maisons avec jardins. Le prix au m² de terrain et de construction est moins pertinent que le prix global.

• Demande : Familles installées recherchant espace et calme.

Deuxième partie : Les facteurs transversaux qui influencent la valeur

5. L’impact décisif du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Dans un parc ancien important comme celui de Rouen, le DPE est devenu un critère clivant. Un appartement du centre avec un DPE F ou G subira une décote importante (potentiellement 15-20%) par rapport à un bien rénové. La rénovation énergétique est le principal levier de valorisation.

6. La proximité des transports et des services

La desserte par le métro et le TEOR (bus en site propre) est un atout majeur qui se répercute sur les prix. Les biens bien connectés au centre-ville et à la gare (liaison rapide vers Paris) conservent une valeur plus résiliente.

Conclusion : Un marché à plusieurs vitesses, guidé par l’énergie et le cadre de vie

En résumé, le marché immobilier de Rouen ne peut se comprendre d’un seul bloc. Il est constitué d’une mosaïque de secteurs aux dynamiques distinctes. La valeur du m² est directement indexée sur le quartier, l’état de rénovation (notamment énergétique) et la qualité du cadre de vie offert. Les opportunités se trouvent souvent dans les quartiers en renouvellement de la Rive Gauche, tandis que les cœurs historiques conservent leur statut de valeur refuge.

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