Estimation immobilière à La Baule : prix au m² par quartier en 2026
Estimer un bien à La Baule, c’est évaluer un actif dans l’une des stations balnéaires les plus prestigieuses de la côte atlantique. Surnommée la « perle de la côte d’Amour », cette ville de Loire-Atlantique séduit par sa baie exceptionnelle de 9 kilomètres, ses villas de charme, son patrimoine architectural et son art de vivre toute l’année. En effet, le marché immobilier baulois attire une clientèle fortunée, principalement des Franciliens en quête de résidences secondaires, qui représentent 57 % des transactions. Pourtant, après une progression spectaculaire de près de 38,4 % entre 2020 et 2023, le marché connaît une phase de consolidation avec un léger recul des prix. Par conséquent, une estimation immobilière à La Baule doit intégrer cette correction temporaire, la rareté des biens dans les quartiers les plus prisés et les exigences très spécifiques des acheteurs.
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Le marché immobilier de La Baule en chiffres
Avant d’entrer dans le détail des quartiers, il est essentiel de comprendre les grandes tendances du marché baulois. Les différentes sources convergent vers une fourchette de prix cohérente, confirmant le statut premium de la station.
| Source | Prix moyen appartement | Prix moyen maison | Date |
|---|---|---|---|
| Le Figaro Immobilier | 5 749 €/m² (médian) | 6 743 €/m² (médian) | Fév. 2026 |
| PAP | 5 705 €/m² | 6 215 €/m² | Fév. 2026 |
| MeilleursAgents | 5 596 €/m² | 5 974 €/m² | Fév. 2026 |
| Dynalog | 5 419 €/m² | 5 685 €/m² | 2025 |
Le marché baulois se caractérise par des prix élevés mais en léger repli. Selon l’Observatoire PAP, les prix ont baissé de 3,8 % sur un an pour les appartements et de 5,2 % pour les maisons. Cette correction intervient après une période de forte hausse, et le marché devrait se stabiliser en 2026.
Le délai moyen de vente est d’environ 80 jours, un indicateur d’un marché qui reste fluide malgré la conjoncture.
Les prix par type de bien à La Baule
Appartements
Les appartements représentent une part importante du parc immobilier baulois, notamment dans les résidences de bord de mer. Voici les prix médians par typologie.
| Nombre de pièces | Prix au m² indicatif |
|---|---|
| Studios / 1 pièce | 6 500 € – 7 200 € |
| 2 pièces | 5 800 € – 6 500 € |
| 3 pièces | 5 400 € – 6 000 € |
| 4 pièces | 5 200 € – 5 800 € |
| 5 pièces et plus | 5 000 € – 5 600 € |
Premier constat : les petites surfaces affichent des prix au m² élevés, une caractéristique classique des marchés balnéaires où la demande de pied-à-terre soutient les studios et deux-pièces.
Maisons
Les maisons constituent le cœur du marché baulois, avec une très forte demande pour les villas de caractère proches de la plage.
| Type de maison | Prix au m² indicatif | Prix total moyen |
|---|---|---|
| Maison de village standard | 5 000 € – 6 000 € | 500 000 € – 700 000 € |
| Villa proche plage | 6 500 € – 8 000 € | 800 000 € – 1 500 000 € |
| Villa de standing avec vue mer | 8 000 € – 12 000 € | 1 500 000 € – 3 500 000 € |
| Villa de caractère (type bauloise) | 7 000 € – 10 000 € | 1 200 000 € – 2 500 000 € |
Les maisons à La Baule sont souvent des villas de caractère, des « bauloises » typiques avec leur architecture des années 1920-1930, ou des constructions contemporaines de standing.
Les quartiers de La Baule et leurs spécificités
La Baule se compose de plusieurs quartiers aux ambiances distinctes, chacun avec ses propres caractéristiques et niveaux de prix.
| Quartier | Ambiance et type de bâti | Prix au m² appartement | Prix au m² maison |
|---|---|---|---|
| Le Pouliguen (limitrophe) | Station voisine, port de plaisance, ambiance familiale | 4 800 € – 5 800 € | 5 500 € – 7 000 € |
| Benerville / Lajarrige | Quartier résidentiel proche du centre, villas cossues | 5 500 € – 6 500 € | 6 500 € – 8 500 € |
| Centre-ville | Commerces, animations, immeubles anciens et récents | 5 200 € – 6 200 € | 6 000 € – 8 000 € |
| La Baule-les-Pins | Secteur boisé, calme, proche des pins, résidentiel | 5 500 € – 6 800 € | 6 500 € – 9 000 € |
| Le Marché | Quartier animé autour du marché, commerces de bouche | 5 300 € – 6 300 € | 6 200 € – 8 200 € |
| Gare | Secteur autour de la gare, pratique pour les Franciliens | 5 000 € – 5 800 € | 5 500 € – 7 000 € |
| La Baule-Escoublac | Quartier résidentiel étendu, mixité de biens | 5 000 € – 6 000 € | 5 800 € – 7 500 € |
| Guézy | Quartier calme, résidentiel, proche des commerces | 5 200 € – 6 200 € | 6 000 € – 8 000 € |
Les facteurs clés qui influencent la valeur à La Baule
La proximité immédiate de la plage
C’est le premier critère de valorisation, et de loin. Une villa située en première ligne sur la baie, avec accès direct à la plage, atteint des prix sans commune mesure avec des biens plus éloignés. La vue sur mer justifie une surcote pouvant atteindre 30 % à 50 %.
La qualité de la vue
Au-delà de la proximité, la qualité de la vue est déterminante. Une vue panoramique sur la baie, dégagée et sans vis-à-vis, est un atout majeur.
Le cachet architectural et le caractère « baulois »
Les villas de caractère, typiques de l’architecture bauloise des années 1920-1930, avec leurs bow-windows, leurs colombages et leurs jardins, sont très recherchées. Une villa ayant conservé son cachet d’origine, tout en étant rénovée avec des prestations modernes, atteint des prix élevés.
Le calme et l’environnement résidentiel
La Baule attire une clientèle en quête de tranquillité. Un bien situé dans une rue calme, à l’écart des axes de circulation et des zones animées, bénéficie d’une prime de tranquillité significative.
La présence d’un jardin
Dans cette station balnéaire, le jardin est un atout majeur. Il permet de profiter du climat, de recevoir, de se détendre en extérieur. Un jardin bien exposé, arboré, paysager, ajoute une valeur considérable.
La proximité des commodités
La proximité des commerces, du marché, des restaurants, sans être aussi déterminante que la plage, reste un atout apprécié.
La performance énergétique
Comme partout, le DPE devient un critère discriminant. Les villas anciennes, souvent mal isolées, subissent une décote si elles n’ont pas été rénovées. À l’inverse, une villa avec un bon DPE bénéficie d’une prime.
La Baule face à ses voisines
Pour mieux comprendre le positionnement de La Baule, comparons-la aux stations limitrophes et concurrentes.
| Station | Prix moyen appartement | Prix moyen maison | Positionnement |
|---|---|---|---|
| La Baule | 5 600 € – 5 800 € | 6 000 € – 6 700 € | Référence |
| Le Pouliguen | 4 800 € – 5 800 € | 5 500 € – 7 000 € | Moins cher, port |
| Pornichet | 4 500 € – 5 500 € | 5 000 € – 6 500 € | Plus abordable |
| Saint-Nazaire | 3 200 € – 4 000 € | 3 500 € – 5 000 € | Populaire, industrielle |
| Guérande | 3 500 € – 4 500 € | 4 000 € – 5 500 € | Cité médiévale |
| Le Croisic | 4 000 € – 5 000 € | 4 500 € – 6 000 € | Port de pêche |
Ce tableau confirme que La Baule se positionne comme la station la plus chère et la plus prestigieuse de la côte d’Amour.
Le marché des résidences secondaires
La Baule se distingue par une proportion exceptionnellement élevée de résidences secondaires. Selon les données, 57 % des transactions concernent des acheteurs franciliens, et une part importante des biens sont acquis comme résidences secondaires.
Cette spécificité a plusieurs conséquences :
- Une demande soutenue, portée par des acquéreurs souvent très solvables.
- Des prix moins sensibles aux aléas économiques, car les achats sont souvent patrimoniaux.
- Une saisonnalité marquée, avec une animation très variable selon les mois.
- Des biens souvent peu occupés, ce qui peut influencer l’état des copropriétés.
Les tendances récentes du marché
Une correction après la flambée post-Covid
Le marché baulois a connu une hausse spectaculaire entre 2020 et 2023, portée par la quête d’espace et de nature après la crise sanitaire. Cette hausse a atteint près de 38,4 % sur la période. Depuis 2024, le marché se consolide avec un léger repli des prix.
Une stabilisation attendue en 2026
Selon les observateurs, le marché devrait se stabiliser en 2026, avec des prix qui pourraient même repartir légèrement à la hausse sur les biens les plus qualitatifs.
Une demande toujours présente
Malgré la correction, la demande reste soutenue, notamment pour les biens d’exception. Les villas avec vue mer, les propriétés de caractère, les biens bien situés continuent d’attirer les acheteurs.
Des disparités entre segments
Les biens de qualité, rénovés, avec des prestations modernes et une bonne performance énergétique, résistent mieux que les bions nécessitant des travaux ou mal situés.
Le marché locatif à La Baule
Pour les investisseurs, La Baule offre un marché locatif dynamique, porté par une forte demande touristique estivale.
| Type de bien | Loyer mensuel moyen en saison | Loyer à l’année |
|---|---|---|
| Studio | 400 € – 600 €/semaine | 500 € – 700 €/mois |
| 2 pièces | 600 € – 900 €/semaine | 700 € – 900 €/mois |
| 3 pièces | 800 € – 1 200 €/semaine | 900 € – 1 200 €/mois |
| Villa | 1 500 € – 3 000 €/semaine | 1 500 € – 2 500 €/mois |
Le rendement locatif brut pour une location saisonnière peut atteindre 4 % à 6 %, mais il nécessite une gestion active et une bonne connaissance du marché.
Comment estimer votre bien à La Baule
Étape 1 : Identifiez précisément votre quartier et votre micro-secteur
Un bien à La Baule-les-Pins ne s’estime pas comme un bien au Pouliguen ou dans le centre-ville. La proximité de la plage, la vue, le calme sont des critères déterminants.
Étape 2 : Évaluez la qualité de la vue et la proximité de la plage
Le bien a-t-il une vue sur mer ? Est-il en première ligne, deuxième ligne, plus éloigné ? La distance à pied jusqu’à la plage est un indicateur clé.
Étape 3 : Appréciez le cachet et l’état du bien
S’agit-il d’une villa bauloise typique ? A-t-elle conservé ses éléments d’époque ? Est-elle rénovée avec des prestations modernes ?
Étape 4 : Tenez compte de la surface du terrain et des extérieurs
La taille du jardin, son exposition, son aménagement sont des éléments importants. Une terrasse, une piscine ajoutent de la valeur.
Étape 5 : Comparez avec les transactions récentes
Consultez les bases DVF et les annonces de biens similaires vendus dans votre secteur. Cette méthode comparative reste la plus fiable.
Étape 6 : Utilisez un outil d’estimation contextualisé
Notre simulateur EstimerSonBien.fr intègre les spécificités du marché baulois. Il analyse les transactions récentes dans votre quartier, pondère les critères spécifiques et vous restitue une fourchette de prix fiable et actualisée.
Exemples concrets de biens à La Baule
Cas n°1 : La villa avec vue mer à La Baule-les-Pins
Une villa bauloise de 120 m², rénovée, avec jardin paysager et vue panoramique sur la baie, située en première ligne. Valeur estimée : 1 800 000 € à 2 200 000 €, soit 15 000 € à 18 300 €/m².
Cas n°2 : L’appartement proche plage
Un appartement de 65 m² dans une résidence de standing à 200 mètres de la plage, avec balcon et parking, bon état général. Valeur estimée : 420 000 € à 460 000 €, soit 6 500 € à 7 100 €/m².
Cas n°3 : La maison de village au Pouliguen
Une maison de 90 m² avec petit jardin, dans le centre du Pouliguen, nécessitant des travaux de rafraîchissement. Valeur estimée : 450 000 € à 500 000 €, soit 5 000 € à 5 600 €/m².
Cas n°4 : Le studio pour investisseur
Un studio de 30 m² dans une résidence proche de la plage, bien situé, idéal pour la location saisonnière. Valeur estimée : 180 000 € à 200 000 €, soit 6 000 € à 6 700 €/m².
Conclusion : La Baule, un marché de passionnés et d’initiés
Au terme de cette analyse, une évidence s’impose. La Baule n’est pas un marché immobilier comme les autres. C’est un marché de passion, où l’émotion, le cadre de vie et le prestige priment souvent sur les seuls critères financiers.
Après une flambée spectaculaire, le marché connaît une correction naturelle, mais les fondamentaux restent solides. La rareté des biens, la demande soutenue des Franciliens, la qualité de vie exceptionnelle continuent de soutenir les prix.
Pour les acheteurs, investir à La Baule relève autant d’un choix de vie que d’un placement patrimonial. Pour les vendeurs, la précision de l’estimation est cruciale : un prix trop élevé rendra le bien invendable, tandis qu’un prix trop bas ferait passer à côté d’une partie de la valeur.
Dans ce marché complexe et sélectif, l’expertise locale et l’utilisation d’outils d’estimation fiables deviennent indispensables.
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