Estimation immobilière à Nogent-sur-Marne : prix au m² par quartier en 2026
Estimer un bien à Nogent-sur-Marne, c’est évaluer un actif dans l’une des communes les plus résidentielles du Val-de-Marne, littéralement adossée au bois de Vincennes et aux portes de Paris. Cette ville de près de 33 000 habitants séduit par son cadre de vie préservé, ses bords de Marne, ses nombreux espaces verts et son ambiance de « petite province » aux portes de la capitale. En effet, le marché immobilier nogentais se caractérise par une forte demande pour son cadre de vie exceptionnel et sa proximité immédiate avec Paris. Par conséquent, une estimation immobilière à Nogent-sur-Marne doit intégrer la diversité de ses quartiers, la rareté des maisons et les nuances importantes qui peuvent faire varier la valeur d’une rue à l’autre.
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Le marché immobilier de Nogent-sur-Marne en chiffres
Avant d’entrer dans le détail des quartiers, il est essentiel de comprendre les grandes tendances du marché. Les différentes sources convergent vers une fourchette de prix cohérente, confirmant le statut premium de la commune.
| Source | Prix moyen appartement | Prix moyen maison | Date |
|---|---|---|---|
| Le Figaro Immobilier | 6 420 €/m² (médian) | 5 926 €/m² (médian) | Fév. 2026 |
| PAP | 6 222 €/m² | 6 222 € (tous biens) | Fév. 2026 |
| MeilleursAgents | 6 610 €/m² | 7 290 €/m² | Fév. 2026 |
| Le Monde | 6 010 €/m² (appartements anciens) | 5 940 €/m² (maisons) | Fév. 2026 |
Selon les données, le prix moyen au m² à Nogent-sur-Marne s’établit autour de 6 200 € à 6 600 € pour les appartements, avec des variations selon les sources et les secteurs. Les maisons, plus rares, affichent des prix moyens compris entre 5 900 € et 7 300 €/m² selon leur standing et leur localisation.
Le marché nogentais se caractérise par sa stabilité et sa résistance aux retournements de conjoncture, porté par une demande constante de familles et de cadres attirés par la qualité de vie.
Les prix par type de bien à Nogent-sur-Marne
Appartements
Les appartements représentent une part importante du parc immobilier nogentais. Voici les prix médians par typologie.
| Nombre de pièces | Prix au m² (tous biens) | Prix au m² (ancien) | Prix au m² (neuf) |
|---|---|---|---|
| Studios / 1 pièce | 7 400 € – 7 800 € | 6 900 € – 7 300 € | 8 500 € – 9 000 € |
| 2 pièces | 6 500 € – 6 900 € | 6 200 € – 6 600 € | 7 800 € – 8 200 € |
| 3 pièces | 6 200 € – 6 600 € | 5 900 € – 6 300 € | 7 200 € – 7 600 € |
| 4 pièces | 6 000 € – 6 400 € | 5 700 € – 6 100 € | 6 800 € – 7 200 € |
| 5 pièces et plus | 5 800 € – 6 200 € | 5 500 € – 5 900 € | 6 500 € – 6 900 € |
Premier constat : les petites surfaces affichent des prix au m² élevés, une caractéristique classique des marchés tendus où la demande locative soutient les studios et deux-pièces. Les grands appartements bénéficient de prix au m² plus modérés mais de montants totaux élevés.
Maisons
Les maisons constituent un marché de niche à Nogent-sur-Marne, très recherché pour leur rareté et leur cachet.
| Type de maison | Prix au m² indicatif | Prix total moyen |
|---|---|---|
| Maison de ville standard | 5 500 € – 6 500 € | 600 000 € – 800 000 € |
| Maison avec jardin | 6 500 € – 7 500 € | 800 000 € – 1 200 000 € |
| Villa de standing | 7 500 € – 9 000 € | 1 200 000 € – 2 500 000 € |
| Maison de caractère ancienne | 6 000 € – 8 000 € | 700 000 € – 1 500 000 € |
Les maisons à Nogent-sur-Marne sont souvent des demeures de caractère, des pavillons de banlieue ou des villas cossues. Leur prix total peut atteindre des sommets, notamment dans les secteurs proches du bois de Vincennes ou des bords de Marne.
Le marché locatif à Nogent-sur-Marne
Pour les investisseurs, Nogent-sur-Marne offre un marché locatif dynamique porté par une demande familiale et de cadres.
| Type de bien | Loyer mensuel moyen au m² |
|---|---|
| Studio | 24 € – 28 € |
| 2 pièces | 20 € – 24 € |
| 3 pièces | 18 € – 22 € |
| 4 pièces et plus | 16 € – 20 € |
Le rendement locatif brut dans la commune se situe généralement entre 3,5 % et 4,5 %, un niveau modéré mais sécurisé par la solidité du marché et la qualité des locataires.
Les quartiers de Nogent-sur-Marne et leurs spécificités
Nogent-sur-Marne se compose de plusieurs quartiers aux ambiances distinctes, chacun avec ses propres caractéristiques et niveaux de prix.
| Quartier | Ambiance et type de bâti | Prix au m² appartement | Prix au m² maison |
|---|---|---|---|
| Le Centre-Ville | Cœur historique, commerces, animations, immeubles anciens et résidences récentes | 6 000 € – 6 800 € | 5 800 € – 7 000 € |
| Les Bords de Marne | Cadre bucolique, péniches, restaurants, immeubles de standing et maisons avec vue | 6 500 € – 7 500 € | 7 000 € – 9 000 € |
| Le Plateau d’Avron | Quartier résidentiel, pavillonnaire et calme, nombreuses maisons | 5 800 € – 6 500 € | 6 000 € – 7 500 € |
| Les Vieux | Secteur proche du bois de Vincennes, résidentiel et prisé | 6 200 € – 7 000 € | 6 500 € – 8 000 € |
| Les Terres Fortes | Zone plus urbanisée, immeubles récents, mixité sociale | 5 500 € – 6 200 € | 5 500 € – 6 500 € |
| Le Port | Quartier en mutation, programmes neufs, proximité Marne | 6 000 € – 7 000 € | 6 000 € – 7 500 € |
Les facteurs clés qui influencent la valeur à Nogent-sur-Marne
La proximité du bois de Vincennes
C’est le premier critère de valorisation. En effet, le bois de Vincennes, véritable poumon vert aux portes de Paris, offre un cadre de vie exceptionnel. Les biens situés à proximité immédiate du bois bénéficient d’une prime significative, pouvant atteindre 10 à 15 %.
Les bords de Marne et la vue sur l’eau
La Marne et ses berges aménagées constituent un atout majeur. Les appartements et maisons avec vue sur la rivière ou situés à proximité immédiate des quais justifient des prix plus élevés, avec une surcote de 10 à 20 % selon la qualité de la vue.
La qualité du bâti et le cachet architectural
Nogent-sur-Marne possède un patrimoine immobilier varié, mêlant immeubles haussmanniens, maisons de villégiature du début du XXe siècle et constructions contemporaines. Les biens de caractère, avec leurs éléments d’époque préservés, sont particulièrement recherchés.
Le calme et l’environnement résidentiel
La commune est réputée pour son calme et sa tranquillité, à l’écart de l’agitation parisienne. Une rue résidentielle paisible, à l’abri des grands axes, bénéficie d’une prime de tranquillité significative.
La desserte en transports
La gare RER de Nogent-sur-Marne (ligne A) et les nombreuses lignes de bus assurent une liaison rapide avec Paris. La proximité des transports en commun est un facteur de valorisation important, surtout pour les actifs.
La présence d’extérieurs
Dans une commune aussi résidentielle, la présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin est particulièrement appréciée. Pour les appartements, un extérieur peut justifier une surcote de 5 à 10 %. Pour les maisons, la surface du terrain et son orientation sont évidemment déterminantes.
La performance énergétique
Comme partout, le DPE devient un critère discriminant. Les biens bien notés (A, B ou C) se vendent plus facilement et à des prix plus élevés. À l’inverse, les passoires thermiques (F, G) subissent des décotes et des délais de vente allongés.
Nogent-sur-Marne face à ses voisines
Pour mieux comprendre le positionnement de Nogent, comparons-la aux communes limitrophes.
| Commune | Prix au m² appartement | Écart avec Nogent |
|---|---|---|
| Nogent-sur-Marne | 6 200 € – 6 600 € | Référence |
| Saint-Mandé | 8 500 € – 9 500 € | +30 % à +40 % |
| Vincennes | 7 500 € – 8 500 € | +15 % à +25 % |
| Fontenay-sous-Bois | 5 000 € – 5 800 € | -15 % à -20 % |
| Joinville-le-Pont | 5 800 € – 6 500 € | -5 % à +5 % |
| Champigny-sur-Marne | 4 500 € – 5 300 € | -25 % à -30 % |
| Le Perreux-sur-Marne | 5 500 € – 6 200 € | -10 % à -15 % |
Ce tableau confirme que Nogent-sur-Marne se positionne dans le haut du panier des communes du Val-de-Marne, derrière Saint-Mandé et Vincennes mais devant la plupart de ses autres voisines.
Les tendances récentes du marché
Un marché stable et résilient
Le marché nogentais a connu une phase de stabilisation après plusieurs années de hausse. Les prix se maintiennent à des niveaux élevés, portés par une demande constante de familles et de cadres.
Une demande familiale soutenue
Les familles représentent le cœur de la demande à Nogent. Attirées par la qualité de vie, les écoles réputées et la sécurité, elles recherchent des appartements de 3-4 pièces ou des maisons avec jardin.
Des maisons rares et très recherchées
Le marché des maisons est particulièrement tendu, avec une offre très limitée face à une demande importante. Les biens bien situés, avec jardin et dans un bon état, se vendent rapidement et à des prix élevés.
Les perspectives pour 2026
Le marché devrait rester stable en 2026, avec peut-être une légère hausse pour les biens les plus qualitatifs (vue sur la Marne, maisons de caractère, proximité du bois). La demande reste supérieure à l’offre, ce qui protège la commune des baisses importantes.
Comment estimer votre bien à Nogent-sur-Marne
Étape 1 : Identifiez précisément votre micro-secteur
Un appartement aux bords de Marne ne s’estime pas comme un bien sur le Plateau d’Avron ou dans le centre-ville. Référez-vous aux prix par quartier détaillés plus haut.
Étape 2 : Évaluez la qualité de la vue et de l’environnement
Vue sur la Marne, proximité du bois de Vincennes, calme de la rue, tous ces critères doivent être valorisés.
Étape 3 : Appréciez le cachet et l’état du bien
Votre bien a-t-il conservé des éléments d’époque ? Est-il rénové ou nécessite-t-il des travaux ? Ces atouts ou ces contraintes influencent directement la valeur.
Étape 4 : Tenez compte des prestations et du stationnement
Présence d’un extérieur, d’un parking, d’un ascenseur, qualité des parties communes sont des éléments importants.
Étape 5 : Comparez avec les transactions récentes
Consultez les bases DVF et les annonces de biens similaires vendus dans le quartier. Cette méthode comparative reste la plus fiable.
Étape 6 : Utilisez un outil d’estimation contextualisé
Notre simulateur EstimerSonBien.fr intègre les spécificités du marché nogentais. Il analyse les transactions récentes dans le quartier, pondère les critères spécifiques et vous restitue une fourchette de prix fiable et actualisée.
Exemples concrets de biens à Nogent-sur-Marne
Cas n°1 : L’appartement avec vue sur la Marne
Un appartement de 70 m² dans un immeuble de standing en bord de Marne, avec balcon et vue dégagée sur la rivière. Entièrement rénové, avec parking. Valeur estimée : 6 800 € à 7 200 €/m².
Cas n°2 : La maison de caractère au Plateau d’Avron
Une maison de 120 m² avec jardin de 300 m², dans une rue calme du Plateau d’Avron. Construite en 1930, elle a été rénovée tout en conservant son cachet. Valeur estimée : 800 000 € à 900 000 €, soit 6 700 € à 7 500 €/m².
Cas n°3 : Le T3 dans le centre-ville
Un appartement de 65 m² dans le centre-ville, proche des commerces et du RER, au 3e étage avec ascenseur. Bon état général, sans extérieur. Valeur estimée : 6 200 € à 6 600 €/m².
Cas n°4 : Le studio pour investisseur
Un studio de 25 m² proche de la gare RER, dans un immeuble ancien rénové. Idéal pour un investissement locatif. Valeur estimée : 7 200 € à 7 600 €/m², le prix au m² élevé étant justifié par la rentabilité.
Conclusion : Nogent-sur-Marne, une valeur sûre aux portes de Paris
Au terme de cette analyse, une évidence s’impose. Nogent-sur-Marne constitue l’une des valeurs les plus sûres de l’immobilier en proche couronne parisienne. Son cadre de vie exceptionnel, ses bords de Marne, sa proximité avec le bois de Vincennes et sa desserte efficace en font une commune très recherchée, où la demande excède structurellement l’offre.
Cette attractivité se traduit par des prix élevés, mais aussi par une grande stabilité. Même dans un contexte de marché national atone, les biens bien positionnés à Nogent conservent leur valeur et trouvent preneur, à condition d’être correctement estimés.
Pour les acheteurs, investir à Nogent relève autant d’un choix de vie que d’un placement patrimonial. Pour les vendeurs, la précision de l’estimation est cruciale : un prix trop élevé rendra le bien invendable malgré la tension du marché, tandis qu’un prix trop bas ferait passer à côté d’une partie de la valeur.
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