Estimation immobilière aux Gobelins (Paris 13e) : guide des prix par secteur en 2026

Estimer un bien à Gobelins, c’est plonger dans l’âme d’un quartier du 13e arrondissement en pleine renaissance. En effet, ce secteur, longtemps associé à son passé industriel et à la manufacture des Gobelins, connaît une profonde transformation. Par conséquent, sa valeur immobilière repose désormais sur un équilibre en construction entre authenticité populaire, dynamisme créatif et nouvelles centralités. Ainsi, une estimation précise doit saisir cette dualité : elle doit évaluer le charme brut des ateliers d’artistes et des ruelles pavées, tout en intégrant l’impact des grands projets neufs et de la gentrification progressive.

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Cartographie des valeurs : trois univers distincts

Le marché des Gobelins présente des visages multiples, chacun avec sa propre dynamique de prix et d’ambiance.

Le cœur historique et manufacturier (autour de l’avenue des Gobelins)

C’est le secteur le plus chargé d’histoire, en requalification avancée.

• Prix au m² moyen : Les prix sont élevés et en forte progression, généralement entre 10 500 € et 13 000 €/m².

• Typologie : Anciens ateliers et hôtels particuliers du 17e siècle réhabilités, maisons de ville en pierre de taille. Nombreux biens de caractère, parfois à rénover. Quelques programmes neufs intégrés avec soin.

• Atmosphère : Authentique, patrimoniale et désormais branchée. On y trouve des galeries d’art, des cafés tendance et une animation culturelle (Butte-aux-Cailles à proximité). L’ambiance reste néanmoins moins lissée que dans des quartiers bourgeois.

Les grands ensembles et logements sociaux (secteur Place de l’Abbé-Hénocque, rue du Chevaleret)

Cette zone témoigne de l’histoire urbaine des années 60-70 et connaît des opérations de rénovation.

• Prix au m² moyen : Les prix sont les plus accessibles du quartier, souvent entre 8 000 € et 10 000 €/m² pour le parc privé ou les logements privatisés.

• Typologie : Barres et tours d’habitation, souvent avec des travaux de ravalement et d’isolation en cours. Appartements spacieux et lumineux, mais parfois avec des plans peu conventionnels.

• Atmosphère : Populaire et très vivante. Une mixité sociale forte, des commerces de proximité et un accès rapide aux transports (T3a). En pleine évolution grâce aux projets de renouvellement urbain.

La frange résidentielle et le sud tranquille (vers la rue de la Glacière, Tolbiac)

Ces rues offrent un cadre plus classique et paisible.

• Prix au m² moyen : Prix stables et solides, généralement entre 9 500 € et 11 500 €/m².

• Typologie : Immeubles haussmanniens et post-haussmanniens bien entretenus, avec cours calmes. Appartements familiaux de taille moyenne.

• Atmosphère : Résidentielle, discrète et moins affectée par les transformations. Elle attire des familles et des professionnels en quête de calme relatif à proximité du dynamisme central.

Les 4 critères décisifs pour estimer un bien aux Gobelins

Au-delà du secteur, des facteurs très locaux ajustent la valeur de manière significative.

1. Le caractère patrimonial et l’authenticité du bâti

Le cachet « brut de décoffrage » ou historique est un levier de valeur puissant.

• Un ancien atelier d’artisan ou d’artiste avec hauteur sous plafond, poutres apparentes et grandes fenêtres est très recherché, même s’il nécessite des travaux.

• Une maison de ville du XVIIe siècle rénovée dans le respect des matériaux d’origine (pierre, bois) atteint des valorisations maximales.

• À l’inverse, un appartement dans un grand ensemble sans caractère particulier sera évalué sur des critères plus standards (surface, état, exposition).

2. L’exposition aux nuisances et la recherche de tranquillité

Le quartier est traversé par des axes très fréquentés.

• Un bien situé dans une ruelle pavée, une impasse ou sur une cour intérieure profonde bénéficie d’une prime importante de calme.

• À l’inverse, un appartement donnant directement sur l’avenue des Gobelins ou le boulevard Arago peut subir une décote pour le bruit et la pollution, malgré l’animation.

• La qualité de l’isolation phonique (double vitrage) est un élément de valorisation non négligeable.

3. La proximité des transports et des nouveaux pôles d’attraction

La desserte est excellente et s’améliore.

• La proximité des stations de métro (Gobelins, Place d’Italie) et du Tramway T3a est un atout intégré dans le prix.

• Être à distance de marche de la Butte-aux-Cailles ou du futur pôle universitaire des Grands Moulins (Paris Rive Gauche) est un plus valorisant.

• La présence d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin (très rare) est un atout majeur.

4. L’état du bien et les travaux à prévoir

La dichotomie est forte entre biens rénovés et projets.

• Un bien déjà rénové avec goût, alliant caractère ancien et confort moderne (chauffage, électricité, salle de bain), se valorise au maximum.

• Un projet brut à retaper entièrement attirera une clientèle différente (investisseurs, néo-bohèmes) et verra son prix minoré pour refléter l’enveloppe de travaux nécessaire. Le coût d’une rénovation dans le respect du patrimoine peut être élevé.

Méthode d’estimation : s’adapter à un marché contrasté

Pour aboutir à un prix juste, il faut une approche fine et nuancée.

L’analyse comparative hyper-contextualisée

Il est crucial de comparer avec des biens vendus dans le même micro-secteur (même type de bâti, même rue). La valeur d’un atelier d’artiste n’a rien à voir avec celle d’un appartement dans une tour des années 70, même à 200 mètres de distance.

L’expertise d’un professionnel du 13e arrondissement

Un agent immobilier connaisseur du quartier est indispensable. Il comprend la valeur du caractère patrimonial, l’impact des projets de rénovation urbaine et le profil des acheteurs actifs (jeunes actifs, familles créatives, investisseurs).

L’utilisation d’un outil data pour une première fourchette

Une plateforme comme EstimerSonBien.fr analyse les tendances par îlot. Elle donne une base objective en croisant les données de transaction avec les caractéristiques du bien, permettant de se faire une première idée réaliste.

Tableau synthétique des secteurs des Gobelins

Conclusion : un quartier où la valeur est une question de perspective

En résumé, estimer un bien aux Gobelins, c’est évaluer un quartier en train de s’écrire. La valeur n’est pas uniforme et dépend du regard que l’on porte : est-ce un achat pour capturer l’âme historique et créative du vieux quartier, souvent au prix de travaux ? Est-ce un pari sur la modernisation et la mixité des grands ensembles ? Ou est-ce le choix d’une résidence paisible en bordure de cette effervescence ? Une estimation réussie identifie clairement cette perspective et fixe un prix qui reflète à la fois l’état présent du bien et son potentiel dans le contexte de la mutation en cours du 13e arrondissement. C’est ce qui fait des Gobelins un marché à la fois passionnant et exigeant.

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