Estimation immobilière à Passy (Paris 16e) : guide des prix et facteurs clés en 2026

Estimer un bien à Passy, c’est évaluer un actif au sein de l’un des marchés les plus stables et prestigieux de Paris. En effet, ce quartier résidentiel du 16e arrondissement incarne un art de vivre paisible et bourgeois. Par conséquent, sa valeur immobilière repose sur des fondations solides : le calme, l’espace, la proximité des bois de Boulogne et une architecture harmonieuse. Cependant, même dans ce havre de quiétude, des nuances existent. Ainsi, une estimation précise doit distinguer l’hyper-centre historique de Passy des zones plus périphériques et modernes. Elle doit aussi mesurer l’impact d’atouts uniques comme une vue sur la tour Eiffel ou un jardin privatif.

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Cartographie des valeurs : du village historique aux résidences modernes

Le marché passéen présente plusieurs visages, chacun avec sa propre dynamique de prix.

Le cœur historique de Passy (autour de la rue de Passy, de l’église)

C’est le secteur le plus ancien et souvent le plus prisé, avec son ambiance de village.

• Prix au m² moyen : Les prix sont très élevés, généralement entre 13 000 € et 16 000 €/m².

• Typologie : Hôtels particuliers du XIXe siècle, immeubles haussmanniens et post-haussmanniens de belle facture. Appartements familiaux avec parquet, moulures et hauteur sous plafond.

• Atmosphère : Commerçante (rue de Passy), animée mais distinguée. On y trouve des cafés traditionnels, des boutiques de luxe et une forte densité d’ambassades, garantissant calme et sécurité.

Les quartiers résidentiels et les « villas » (autour de la Muette, rue de la Pompe)

Ces secteurs sont l’archétype du 16e arrondissement paisible et familial.

• Prix au m² moyen : Prix élevés et stables, souvent entre 12 500 € et 15 000 €/m².

• Typologie : Immeubles bourgeois des années 1930 en pierre de taille, avec de larges escaliers et des services (concierge). Nombreuses villas et hôtels particuliers dissimulés dans des voies privées.

• Atmosphère : Exclusivement résidentielle, arborée et extrêmement calme. Proximité du Ranelagh et du bois de Boulogne.

Le secteur moderne et les immeubles des années 70 (Front de Seine, près du métro Exelmans)

Cette zone offre une architecture et des prestations différentes.

• Prix au m² moyen : Prix élevés mais légèrement inférieurs à l’historique, généralement entre 11 500 € et 14 000 €/m².

• Typologie : Grands appartements dans des immeubles modernes, souvent avec de grandes baies vitrées, des ascenseurs spacieux et parfois une vue dégagée.

• Atmosphère : Plus urbaine et ouverte, avec des perspectives sur la Seine ou le front de Seine du 15e.

Les 4 critères décisifs pour estimer un bien à Passy

Au-delà du secteur, des facteurs spécifiques ajustent considérablement la valeur.

1. La vue et l’exposition : un capital paysager

À Passy, la vue est un luxe qui se paie au prix fort, par ordre décroissant :

• Vue directe et panoramique sur la tour Eiffel : Prime exceptionnelle (+30% à +50% ou plus).
• Vue sur le bois de Boulogne ou la Seine : Prime très importante.
• Vue dégagée sur un square ou un jardin arboré : Atout significatif.
• Vue sur cour calme ou rue arborée : Norme de qualité.
• Vue sur rue passante ou sans intérêt : Peut entraîner une légère décote.

2. Le calme absolu et l’intimité

C’est une exigence cardinale des acquéreurs du quartier.

• Un bien situé dans une villa privée, une impasse ou une rue à circulation limitée bénéficie d’une prime majeure.

• Les appartements sur cour arrière, même dans des immeubles haussmanniens, sont souvent préférés à ceux sur rue, même prestigieuse, pour le silence.

• La présence d’un jardin privatif, même petit, est un atout rare et extrêmement valorisant.

3. Le standing de l’immeuble et la qualité des prestations

Le confort discret et les services sont intégrés dans la valeur.

• La présence d’un concierge ou d’un gardien est un standard attendu dans les beaux immeubles et rassure.

• Un ascenseur spacieux et moderne (ou deux ascenseurs) est indispensable pour les étages élevés.

• Une cave et/ou un box de stationnement dans l’immeuble ou à proximité immédiate sont des atouts pratiques majeurs, souvent inclus dans les transactions.

4. La performance énergétique et l’état de la rénovation

Même dans ce marché de luxe, le sujet devient pertinent.

• Un appartement entièrement rénové avec des matériaux haut de gamme et une bonne isolation (double vitrage performant) se valorise au maximum.

• Un bien nécessitant une rénovation lourde verra son prix minoré, car la clientèle n’a généralement pas le projet de mener des travaux importants.

Méthode d’estimation : rigueur et discrétion

Pour aboutir à un prix juste sur ce marché très codifié, une approche méthodique est de mise.

L’analyse comparative discrète et hyper-locale

Les transactions sont souvent discrètes. Il faut comparer avec des biens vendus dans le même îlot, en pondérant chaque détail : étage, vue exacte, superficie des pièces, qualité des prestations communes. La différence de valeur entre le 2ème étage avec balcon filant et le 5ème sans ascenseur peut être très significative.

L’expertise d’un professionnel du 16e arrondissement

Le conseil d’un agent immobilier ou d’un notaire rompu aux spécificités du quartier est incontournable. Il connaît la réputation de chaque immeuble, l’histoire des copropriétés et le profil très spécifique des acquéreurs (familles, héritiers, diplomates, chefs d’entreprise).

L’utilisation d’un outil data pour une base objective

Pour une première fourchette neutre, une plateforme comme EstimerSonBien.fr est utile. Elle analyse les tendances du marché passéen en croisant les données disponibles, offrant un point de départ factuel avant une expertise plus poussée.

Tableau synthétique des facteurs de valorisation

Conclusion : un marché de valeurs sûres, où les atouts invisibles font le prix

En résumé, estimer un bien à Passy, c’est évaluer bien plus qu’une surface. C’est chiffrer un accès privilégié au calme, à l’espace et à une certaine idée de l’élégance parisienne. La valeur est défendue par une rareté intrinsèque (peu de biens en vente, peu de construction neuve) et une demande constante d’une clientèle fortunée et exigeante. Les plus-values les plus fortes reviennent aux biens cumulant des atouts invisibles mais essentiels : l’intimité d’une voie privée, le silence d’une cour, la magie d’une vue iconique ou le confort discret d’un immeuble bien tenu. Dans ce sanctuaire parisien, l’estimation juste est celle qui sait traduire en prix cette alchimie subtile entre le prestige de l’adresse et l’agrément absolu du quotidien.

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