Rentabilité locative : comment calculer le rendement brut et net

Investir dans l’immobilier locatif nécessite une analyse financière précise, où la rentabilité brute n’est qu’une première indication. La véritable performance se mesure à la rentabilité nette, qui intègre toutes les charges et la fiscalité. Maîtriser ces calculs est essentiel pour comparer des opportunités, définir son prix d’achat maximum et éviter les mauvaises surprises. Voici la méthodologie professionnelle pour évaluer la rentabilité réelle d’un bien locatif.

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🧮 1. La Rentabilité Brute : Le Premier Filtre (Simple mais Trompeur)

C’est l’indicateur le plus communiqué, mais aussi le plus rudimentaire. Il donne une première idée du rendement avant toute charge.

Formule de Calcul

Rentabilité Brute = (Loyer Annuel Hors Charges / Prix d’Acquisition) x 100

• Loyer Annuel Hors Charges : Loyer mensuel théorique (selon le marché) x 12 mois.

• Prix d’Acquisition : Prix d’achat du bien + Frais de Notaire (environ 7-8% dans l’ancien, 2-3% dans le neuf) + Éventuels frais d’agence.

Exemple : Un appartement acheté 200 000 € (frais inclus), pouvant se louer 800 €/mois.

• Loyer annuel = 800 x 12 = 9 600 €

• Rentabilité brute = (9 600 / 200 000) x 100 = 4,8%

Conclusion : La rentabilité brute est une vitrine. Ne prenez jamais une décision uniquement sur ce critère.

📉 2. La Rentabilité Nette (ou Nette-Nette) : Le Vrai Rendement

C’est l’indicateur clé. Il répond à la question : « Combien me restera-t-il en poche chaque année, après toutes les dépenses ? »

Étape 1 : Calculer les Charges Annuelles Non Récupérables

Ce sont les dépenses que vous, propriétaire, supportez et que vous ne pouvez pas refacturer intégralement au locataire.

• Taxe Foncière (montant exact à vérifier auprès des services fiscaux).

• Charges de Copropriété (si applicable) : Seule la part de propriétaire (hors charges récupérables comme l’eau ou le chauffage individuel).

• Prime d’Assurance PNO (Propriétaire Non Occupant).

• Coût de la Gestion Locative (si vous passez par une agence : souvent 4-8% du loyer HT + forfait).

• Provision pour Vacance Locative & Impayés (En général, on estime 1 à 2 mois de loyer par an en provision).

• Provision pour Menus Travaux d’Entretien (Comptez 5-10% du loyer annuel selon l’état du bien).

Étape 2 : Appliquer la Formule

Rentabilité Nette = [(Loyer Annuel HC – Charges Annuelles) / Prix d’Acquisition] x 100

Exemple (suite) : Reprenons notre appartement à 200 000 € (loyer 800€/mois).

• Loyer annuel = 9 600 €

• Charges estimées :

– Taxe foncière : 1 200 €

– Charges copro (part propriétaire) : 600 €

– Assurance PNO : 250 €

– Gestion (6%) : 576 €

– Provision vacance/impayés (1.5 mois) : 1 200 €

– Provision entretien : 500 €

– Total Charges = 4 326 €

• Rentabilité Nette = [(9 600 – 4 326) / 200 000] x 100 = 2,64%

Le choc des réalités : Le rendement apparent de 4,8% tombe à un rendement réel de 2,64% avant impôt et crédit.

🏦 3. Le Cash Flow Mensuel : Votre Trésorerie Réelle

C’est le montant qui rentre ou sort de votre compte en banque chaque mois, après le remboursement de votre crédit. C’est l’indicateur de viabilité de votre investissement.

Cash Flow Mensuel = (Loyer HC – Charges Mensuelles) – Mensualité de Crédit

Exemple (suite avec crédit) : Achat à 200 000 € avec 40 000 € d’apport. Crédit de 160 000 € sur 20 ans à 3,5% → Mensualité : ~930 €.

• Loyer mensuel net de charges = (9 600 – 4 326) / 12 = 439,50 €

• Cash Flow = 439,50 – 930 = -490,50 €

Analyse : Cet investissement est à cash flow négatif. Vous devez ajouter 490 € par mois de votre poche. Cela peut être stratégique si la plus-value anticipée est forte, mais c’est risqué. Un bon investissement locatif vise généralement un cash flow neutre ou légèrement positif.

📊 4. La Rentabilité Nette après Impôt et Financement (ROE)

C’est le saint Graal du calcul : le retour sur votre capital propre investi (votre apport), après impôt.

Rentabilité sur Fonds Propres (ROE) = (Bénéfice Net Annuel Après Impôt / Montant de l’Apport) x 100

Son calcul est complexe car il intègre :

• Le bénéfice foncier imposable (Loyers – Charges Déductibles – Intérêts d’emprunt – Amortissement si en LMNP).
• Votre taux marginal d’imposition (TMI).
• Le régime fiscal choisi (Micro-foncier, Réel, LMNP).

C’est souvent cet indicateur, positif grâce à l’effet de levier du crédit, qui justifie un cash flow légèrement négatif.

🛠️ Check-list pour une Estimation Locative Sérieuse

Avant d’acheter, votre analyse doit impérativement intégrer :

💎 Conclusion : L’Expertise, une Question de Précision et de Scénarios

Estimer pour un investissement locatif, c’est remplacer l’enthousiasme par des calculs froids et prévoir des scénarios (vacance prolongée, hausse des taux, travaux imprévus). La rentabilité brute n’est qu’une porte d’entrée ; la décision doit se fonder sur la rentabilité nette, le cash flow et le retour sur fonds propres après impôt.

Un investissement qui présente une belle rentabilité brute mais un cash flow négatif structurel peut être un piège. À l’inverse, un bien à la rentabilité brute modeste mais avec des charges faibles et un crédit adapté peut s’avérer une excellente affaire.

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