Estimation immobilière dans le Val-d’Oise (95) : prix au m² par commune
Estimer un bien dans le Val-d’Oise, c’est évaluer un actif dans un département aux multiples facettes. Ce territoire du nord de l’Île-de-France offre une diversité exceptionnelle, des villes huppées de l’ouest comme Enghien-les-Bains aux secteurs plus populaires de l’est, en passant par les bords de l’Oise, la forêt de Montmorency et la ville nouvelle de Cergy-Pontoise. En effet, le Val-d’Oise bénéficie d’une localisation stratégique à proximité de Paris, d’un réseau de transports dense et d’un cadre de vie varié qui attirent une population large, des actifs aux familles en quête d’espace. Par conséquent, une estimation immobilière dans le Val-d’Oise doit intégrer cette diversité, avec des écarts de prix considérables d’une commune à l’autre, voire d’un quartier à l’autre au sein d’une même ville.
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Le marché immobilier du Val-d’Oise en chiffres
Avant d’entrer dans le détail des communes, il est essentiel de comprendre les grandes tendances du département. Selon les données disponibles début 2026, les prix dans le Val-d’Oise présentent des variations selon les sources, mais convergent vers une fourchette cohérente.
| Source | Prix moyen appartement | Prix moyen maison | Date |
|---|---|---|---|
| Le Figaro Immobilier | 3 403 €/m² (médian) | 3 204 €/m² (médian) | Fév. 2026 |
| PAP | 3 370 €/m² | 3 370 € (tous biens) | Fév. 2026 |
| MeilleursAgents | 3 700 €/m² | 3 200 €/m² | Fév. 2026 |
| Meilleure rentabilité | 3 760 €/m² (moyen) | 3 550 €/m² (moyen) | 2025 |
Le marché du Val-d’Oise se caractérise par sa diversité et sa relative accessibilité par rapport aux départements de la petite couronne. Les prix moyens se situent autour de 3 400 € à 3 700 € le m² pour les appartements, et de 3 200 € à 3 500 € pour les maisons, avec des variations importantes selon les communes et les secteurs.
Les prix par commune dans le Val-d’Oise
Le Val-d’Oise présente des disparités importantes de prix entre ses 184 communes. Voici un classement indicatif des principales villes.
| Commune | Prix moyen appartement | Prix moyen maison | Positionnement |
|---|---|---|---|
| Enghien-les-Bains | 5 500 € – 6 500 € | 6 500 € – 8 500 € | Très haut de gamme, lac, casino |
| Soisy-sous-Montmorency | 4 500 € – 5 200 € | 5 000 € – 6 500 € | Résidentiel chic |
| Montmorency | 4 300 € – 5 000 € | 4 800 € – 6 000 € | Résidentiel, forêt |
| Eaubonne | 4 200 € – 4 800 € | 4 500 € – 5 500 € | Résidentiel |
| Saint-Gratien | 4 100 € – 4 700 € | 4 300 € – 5 300 € | Résidentiel, lac |
| Ermont | 3 800 € – 4 300 € | 4 000 € – 5 000 € | Résidentiel moyen |
| Franconville | 3 700 € – 4 200 € | 3 800 € – 4 800 € | Abordable |
| Taverny | 3 600 € – 4 100 € | 3 700 € – 4 700 € | Résidentiel |
| Beauchamp | 3 800 € – 4 300 € | 4 000 € – 5 000 € | Résidentiel |
| Pierrelaye | 3 200 € – 3 800 € | 3 300 € – 4 200 € | Abordable |
| Cergy | 3 700 € – 4 300 € | 3 800 € – 4 800 € | Préfecture, ville nouvelle |
| Pontoise | 3 600 € – 4 200 € | 3 700 € – 4 700 € | Chef-lieu, historique |
| Osny | 3 400 € – 4 000 € | 3 500 € – 4 500 € | Abordable |
| Saint-Ouen-l’Aumône | 3 300 € – 3 900 € | 3 400 € – 4 400 € | Abordable |
| Jouy-le-Moutier | 3 200 € – 3 800 € | 3 300 € – 4 300 € | Ville nouvelle |
| Vauréal | 3 300 € – 3 900 € | 3 400 € – 4 400 € | Ville nouvelle |
| Neuville-sur-Oise | 3 400 € – 4 000 € | 3 500 € – 4 500 € | Résidentiel |
| Argenteuil | 3 300 € – 4 000 € | 3 300 € – 4 500 € | Populaire, en mutation |
| Bezons | 3 200 € – 3 800 € | 3 200 € – 4 200 € | Populaire |
| Garges-lès-Gonesse | 2 800 € – 3 400 € | 2 800 € – 3 800 € | Populaire |
| Sarcelles | 2 900 € – 3 500 € | 2 900 € – 3 900 € | Populaire |
| Villiers-le-Bel | 2 600 € – 3 200 € | 2 600 € – 3 600 € | Populaire |
| Gonesse | 3 000 € – 3 600 € | 3 100 € – 4 100 € | Populaire |
| Goussainville | 2 700 € – 3 300 € | 2 800 € – 3 800 € | Populaire |
| Fosses | 3 000 € – 3 600 € | 3 100 € – 4 100 € | Abordable |
| Louvres | 3 100 € – 3 700 € | 3 200 € – 4 200 € | Abordable |
| Roissy-en-France | 3 400 € – 4 000 € | 3 500 € – 4 500 € | Proche aéroport |
| Écouen | 3 300 € – 3 900 € | 3 400 € – 4 400 € | Résidentiel |
| Domont | 3 500 € – 4 100 € | 3 600 € – 4 600 € | Résidentiel |
| Saint-Leu-la-Forêt | 3 800 € – 4 400 € | 4 000 € – 5 000 € | Résidentiel |
| Le Plessis-Bouchard | 3 800 € – 4 400 € | 4 000 € – 5 000 € | Résidentiel |
Les grands secteurs du Val-d’Oise
L’ouest résidentiel (Enghien, Montmorency, Soisy, Eaubonne, Ermont)
Ce secteur, proche des Yvelines et des Hauts-de-Seine, est le plus cher du département. Enghien-les-Bains, avec son lac et son casino, atteint des prix comparables à ceux de la petite couronne. Les communes de la forêt de Montmorency offrent un cadre de verdure très prisé.
Le sud (Argenteuil, Bezons, Cormeilles-en-Parisis)
Proches de Paris et des Hauts-de-Seine, ces villes connaissent d’importants projets de renouvellement urbain. Argenteuil, la plus peuplée du département, offre des prix encore abordables avec un potentiel de plus-value.
La ville nouvelle de Cergy-Pontoise (Cergy, Pontoise, Osny, Saint-Ouen-l’Aumône, Vauréal)
Cergy, préfecture du département, et Pontoise, chef-lieu historique, forment le cœur de l’agglomération. Les prix y sont modérés, avec une offre diversifiée et des équipements nombreux.
Le nord (Roissy, Gonesse, Goussainville, Fosses, Louvres)
Proches de l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle, ces villes bénéficient d’une bonne desserte et de nombreux emplois. Les prix restent accessibles, avec un marché dynamique.
L’est (Sarcelles, Garges-lès-Gonesse, Villiers-le-Bel)
Ces communes populaires offrent les prix les plus bas du département. Elles connaissent d’importants programmes de rénovation urbaine.
Les facteurs clés qui influencent la valeur dans le Val-d’Oise
La proximité de Paris et des Hauts-de-Seine
C’est le premier critère de valorisation. Les communes proches de Paris et des Hauts-de-Seine (Enghien, Montmorency, Argenteuil) affichent les prix les plus élevés. Plus on s’éloigne, plus les prix baissent.
La desserte en transports
La présence d’une gare Transilien (lignes H, J, L) ou d’une station de RER est un facteur déterminant. Les communes bien desservies comme Enghien, Ermont, Cergy bénéficient d’une prime significative. Le RER B dessert Roissy et le nord, le RER A dessert Cergy.
Le cadre de vie
La présence d’espaces verts, de plans d’eau (lac d’Enghien, bords de l’Oise, forêt de Montmorency), de centres historiques (Pontoise) influence fortement les prix. Les biens avec vue ou accès privilégié à ces atouts justifient des surcotes importantes.
La qualité du bâti et le cachet architectural
Les communes avec un patrimoine architectural préservé (Enghien, Pontoise, Montmorency) attirent une clientèle en quête d’authenticité et de standing.
La réputation des écoles
Dans ce département très familial, la qualité des établissements scolaires est un critère majeur pour les acheteurs avec enfants.
Les projets urbains
Le Grand Paris Express et le développement de l’aéroport Roissy-Charles-de-Gaulle vont transformer certains secteurs et générer des plus-values potentielles.
L’état du bien et la performance énergétique
Comme partout, le DPE devient un critère discriminant. Les biens bien notés se vendent plus facilement, tandis que les passoires thermiques subissent des décotes.
Le Val-d’Oise face à ses voisins
Pour mieux comprendre le positionnement du Val-d’Oise, comparons-le aux départements limitrophes.
| Département | Prix moyen appartement | Écart avec le Val-d’Oise |
|---|---|---|
| Val-d’Oise | 3 400 € – 3 700 € | Référence |
| Yvelines | 4 500 € – 5 500 € | +30 % à +50 % |
| Hauts-de-Seine | 6 500 € – 8 000 € | +80 % à +120 % |
| Seine-Saint-Denis | 4 000 € – 5 000 € | +15 % à +35 % |
| Val-de-Marne | 5 000 € – 6 000 € | +40 % à +60 % |
| Oise (hors Île-de-France) | 2 000 € – 2 500 € | -30 % à -40 % |
Ce tableau confirme que le Val-d’Oise est l’un des départements les plus accessibles d’Île-de-France, avec des prix nettement inférieurs à ceux de la petite couronne et des Yvelines.
Les tendances récentes du marché
Un marché stable et accessible
Le marché du Val-d’Oise se caractérise par sa stabilité et son accessibilité relative. Les prix ont peu augmenté ces dernières années, contrairement à la petite couronne.
Une demande soutenue sur les secteurs bien desservis
Les communes proches des gares et des transports en commun continuent d’attirer une demande soutenue d’actifs travaillant à Paris ou dans les Hauts-de-Seine.
Le développement des villes nouvelles
Cergy-Pontoise poursuit son développement avec l’arrivée de nouveaux équipements et de programmes immobiliers.
L’impact du Grand Paris Express
Le prolongement du RER E (Eole) et les projets de lignes de métro automatique vont améliorer la desserte de certains secteurs, notamment à l’ouest du département.
La demande de maisons
Les maisons individuelles, nombreuses dans le département, sont très recherchées par les familles en quête d’espace à prix abordable.
Comment estimer votre bien dans le Val-d’Oise
Étape 1 : Identifiez précisément votre commune et votre quartier
Un bien à Enghien-les-Bains ne s’estime pas comme un bien à Garges-lès-Gonesse ou à Cergy. À l’intérieur d’une même commune, les écarts de prix peuvent être importants selon les quartiers. Référez-vous aux prix par commune détaillés plus haut.
Étape 2 : Évaluez la proximité des transports
À quelle distance se trouve la gare Transilien ou la station RER la plus proche ? Le temps de trajet vers Paris est un facteur de valorisation majeur.
Étape 3 : Appréciez le cadre de vie
Proximité d’espaces verts, vue sur le lac, calme de la rue, tous ces critères doivent être valorisés.
Étape 4 : Tenez compte de l’état du bien et des prestations
État général, présence d’extérieurs, garage, performance énergétique sont des éléments déterminants.
Étape 5 : Comparez avec les transactions récentes
Consultez les bases DVF et les annonces de biens similaires vendus dans votre secteur. Cette méthode comparative reste la plus fiable.
Étape 6 : Utilisez un outil d’estimation contextualisé
Notre simulateur EstimerSonBien.fr intègre les spécificités du marché du Val-d’Oise. Il analyse les transactions récentes dans votre commune, pondère les critères spécifiques et vous restitue une fourchette de prix fiable et actualisée.
Exemples concrets
Cas n°1 : Appartement à Enghien-les-Bains
Un appartement de 60 m² dans une résidence de standing proche du lac, au 3e étage avec ascenseur, bon état général, avec parking. Valeur estimée : 5 800 € à 6 300 €/m².
Cas n°2 : Maison à Montmorency
Une maison de 100 m² avec jardin de 300 m², dans une rue calme proche de la forêt, nécessitant des travaux de rénovation. Valeur estimée : 480 000 € à 520 000 €, soit 4 800 € à 5 200 €/m².
Cas n°3 : Appartement à Cergy
Un appartement de 70 m² dans une résidence des années 2000, avec balcon et parking, proche de la gare RER. Valeur estimée : 4 000 € à 4 300 €/m².
Cas n°4 : Maison à Argenteuil
Une maison de 90 m² avec petit jardin, dans un quartier résidentiel, nécessitant une rénovation légère. Valeur estimée : 360 000 € à 390 000 €, soit 4 000 € à 4 300 €/m².
Conclusion : le Val-d’Oise, un département accessible et diversifié
Au terme de cette analyse, une évidence s’impose. Le Val-d’Oise offre une diversité exceptionnelle de marchés immobiliers, des plus huppés aux plus accessibles, en passant par les villes nouvelles et les secteurs en mutation. Cette variété permet à chaque profil d’acheteur de trouver un bien adapté à ses moyens et à ses aspirations.
Pour les acheteurs, le département présente des opportunités variées : prestige à Enghien, cadre de vie dans la forêt de Montmorency, dynamisme de Cergy-Pontoise, accessibilité à Argenteuil et dans l’est. Pour les vendeurs, la précision de l’estimation est cruciale, tant les écarts peuvent être importants d’une commune à l’autre, d’un quartier à l’autre.
Dans un marché stable et accessible, l’expertise locale et l’utilisation d’outils d’estimation fiables deviennent indispensables pour une transaction réussie.
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