Prix au m² à Marseille : projection 2026 et tendance 2027
Quelle sera l’évolution des prix au m² à Marseille en 2026 et au-delà ? La cité phocéenne, en pleine transformation, connaît un marché contrasté. Décryptons les tendances et établissons une projection pour 2027.
1. Les tendances structurantes du marché marseillais
Pour projeter l’avenir, il faut d’abord comprendre les forces en présence.
La transformation urbaine, moteur historique
Marseille vit une métamorphose profonde. Des projets comme Euroméditerranée 2, la réhabilitation du Vieux-Port et les rénovations de quartiers (Belle de Mai, Saint-Charles) changent le visage de la ville. Ces chantiers améliorent l’attractivité et soutiennent la valeur immobilière à moyen terme, notamment dans les secteurs directement concernés.
Le critère « vue mer », facteur de prix ultime
À Marseille, la vue mer dégagée reste le principal moteur de valorisation. Un appartement avec vue « pleine mer » peut valoir 30% à 50% de plus qu’un bien identique sans vue. Cette prime exceptionnelle ne faiblira pas. Elle continuera de structurer fortement la géographie des prix, des quartiers du Prado à l’Estaque.
La performance énergétique, un critère de plus en plus discriminant
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devient crucial, même sous le soleil. Un logement classé F ou G (« passoire thermique ») sera de plus en plus difficile à vendre ou à louer, subissant une décote croissante. À l’inverse, un bien bien isolé (classe A-C), confortable été comme hiver, sera un atout commercial majeur. Cet écart va se creuser.
2. Projection des prix par secteur pour 2026-2027
L’évolution ne sera pas uniforme. Voici une projection par type de secteur.
| Secteur / Type de quartier | Projection 2026 / Dynamique vers 2027 | Explications et facteurs clés |
|---|---|---|
| Secteurs Prestige & Vue Mer (Prado, Corniche, Vallon des Auffes) | Stabilité à légère hausse | Ces quartiers ont une valeur plafond très élevée. La progression est limitée par le haut niveau des prix, mais la rareté extrême de l’offre et la demande internationale maintiennent la pression. La vue mer garantit une résilience forte. |
| Quartiers en Régénération & Néguentropie (Euromed, Joliette, Belle de Mai) | Hausse modérée à soutenue | C’est le cœur de la dynamique haussière. Ces quartiers bénéficient directement des grands investissements. L’arrivée de sièges sociaux, de commerces et d’équipements attire une nouvelle population. Les prix des logements neufs et rénovés y progressent régulièrement. |
| Quartiers Villageois & en Hauteur (Le Panier, Endoume, Les Crottes) | Hausse modérée et sélective | Ces quartiels offrent du cachet, du calme et souvent des vues. Ils attirent une clientèle en quête d’authenticité et de qualité de vie. La hausse profitera surtout aux biens rénovés, bien exposés et avec des extérieurs (terrasses, jardins). |
| Quartiers Populaires & Périphériques (Nord 13e, 14e, 15e arr.) | Stabilité avec hausses localisées | Le marché y est très segmenté. La dynamique positive sera concentrée sur : 1) Les biens neufs dans les opérations de renouvellement urbain. 2) Les maisons avec jardin. 3) Les logements parfaitement rénovés avec un bon DPE. Le reste du parc ancien pourrait stagner. |
3. Les facteurs d’incertitude et d’opportunité
Plusieurs éléments pourraient influencer cette trajectoire.
L’impact des politiques de rénovation urbaine et de transport
Les investissements publics se poursuivent. L’extension des lignes de tramway et les projets de mobilité douce peuvent revaloriser des quartiers moins bien desservis. À l’inverse, un ralentissement des financements pourrait tempérer l’optimisme dans les zones en transformation.
La pression démographique et le marché locatif
Marseille reste attractive. La demande locative est forte, notamment pour les étudiants et les jeunes actifs dans les quartiers centraux et bien reliés. Cette pression soutient les prix à l’achat pour les investisseurs et limite les baisses potentielles. Cependant, elle accentue aussi les tensions sociales qui peuvent, à terme, impacter l’image de certains quartiers.
Le contexte économique national et le pouvoir d’achat
Comme ailleurs, l’évolution des taux d’intérêt et du pouvoir d’achat des ménages sera déterminante. Une amélioration du climat économique pourrait accélérer la hausse. Un contexte plus difficile pourrait la freiner, rendant le marché encore plus sélectif et exigeant.
Conclusion : une croissance à deux vitesses qui va se poursuivre
La projection pour 2026-2027 à Marseille confirme une ville à plusieurs vitesses. D’un côté, les secteurs prestigieux et régénérés continueront leur progression, portés par des atouts solides (vue, neuf, services). De l’autre, les quartiers populaires ne connaîtront une revalorisation que de manière très localisée et sélective, sur les biens répondant aux nouveaux standards.
La grande tendance sera l’accentuation des écarts. La vue mer, la qualité de la rénovation et un excellent DPE deviendront des critères de valorisation encore plus puissants. Pour les vendeurs, mettre en avant ces atouts sera essentiel. Pour les acheteurs et investisseurs, l’analyse fine du potentiel de chaque rue et de chaque bien sera la clé pour saisir les opportunités dans ce marché en pleine mutation.
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